Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. Una Comunidad de Propietarios es el conjunto de vecinos, propietarios en exclusiva de los diferentes pisos y locales que integran un mismo edificio, en régimen de propiedad horizontal y que también son copropietarios de otra serie de elementos que son comunes a todos los integrantes (el portal, pasillos, jardines, terrazas…). No tienen personalidad jurídica, pero pueden actuar a través de su representante legal, el presidente, en beneficio de una mejor dirección de la comunidad y cuya actuación está sometida a la voluntad de comunidad acordada en Junta de Propietarios. Son los propietarios, y no el grupo como tal, los sujetos a derechos y obligaciones. Ahora bien, tienen capacidad para celebrar algunos contratos (servicio de mantenimiento, personal laboral, pólizas de seguros…) y le asiste la facultad al presidente de representar a la propia Comunidad en juicio y fuera de él. El art. 6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante, L.E.C) señala que podrán ser parte en los procesos ante los tribunales civiles las entidades sin personalidad jurídica a las que la ley reconozca capacidad para ser parte.
La propiedad horizontal es una forma especial de propiedad. Viene definida en el art. 396 del Código Civil (en adelante, C.C): Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute.
El mundo es diversidad y resulta inherente al ser humano el nacimiento de conflictos. La esfera de la Comunidad de Propietarios es un escenario natural de la convivencia y, por ende, es habitual la disconformidad. Por ejemplo, existe la posibilidad de hecho de que un coposeedor, para sí, disfrute de la posesión sobre la cosa común, privando de ella a los demás.
Uno de los problemas más comunes, es el ejemplo anterior, cuando uno de los propietarios, utiliza las zonas comunes para sí o incluso realiza obras para su propio beneficio. La reciente sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil nº 16/2023 de 16 de enero de 2023, analiza un caso concreto en el que la parte demandante, la Comunidad de Propietarios, inicia una acción judicial contra un propietario como consecuencia de la ejecución de unas obras consistentes en la apropiación de zonas comunes.
¿Qué acción judicial y procedimiento es el adecuado para la defensa de los intereses de la Comunidad de Propietarios si considera que las obras ejecutadas son contrarias a la Ley de Propiedad Horizontal? ¿La tutela sumaria de la tenencia o posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellos del art. 250.1.4º o la suspensión de obra nueva del art. 250.1.5º L.E.C?
Debemos partir de la base, como mantiene la sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 12 de noviembre de 2009 (Recurso 1454/2005) de que, ante la posibilidad de que un coposeedor, para sí, disfrute de la posesión sobre la cosa común, privando de ella a los demás, sí resulta posible el ejercicio de las acciones posesorias entre propietarios que sean a la vez coposeedores por no haberse pactado entre los copartícipes ningún tipo de uso exclusivo, resultando especialmente aplicable en el régimen de propiedad horizontal. Los que se han visto privados del uso de la zona común, pueden ejercitar las siguientes acciones:
- Declarativas del art. 249.1.8º LEC, juicio ordinario plenario de propiedad horizontal, sin limitaciones de los juicios posesorios.
- Sumarias del art. 250.1.4º LEC, juicio de cognición limitada, tendentes a lograr la restitución de la posesión de hecho a su estado anterior de forma rápida y provisoria, sin efectos de cosa juzgada material.
- Sumarias del art. 250.1.5 º LEC, juicio de suspensión de obra nueva.
La diferencia entre escoger una u otra acción, va a venir delimitada por la trascendencia práctica, derivada de las distintas consecuencias jurídicas que generan. Según la sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, nº 149/2022 de 28 de febrero, “cuando el elemento agresor a la posesión ajena sea una construcción u obra nueva, no queda a disposición del perjudicado la elección de la clase de acción, que debe ser ejercitada, sino que la procedente es la que brinda el art. 250.1 5º LEC, solicitando su suspensión provisional”. “La razón que justifica una decisión de tal clase viene determinada por el interés jurídico de impedir las indeseables consecuencias de tolerar la continuación de la obra, en su proyección natural, a la vista, ciencia y paciencia del demandante, para luego promover un juicio sumario, de cognición limitada al simple hecho posesorio, sin eficacia de cosa juzgada ( art. 447 LEC), para interesar la demolición de lo construido, o el sometimiento a la contraparte a una transacción injusta, mediante el ejercicio de un acción al amparo del art.250.1 4º de la LEC, cuya prosperabilidad determinaría la reposición de la situación existente, antes del despojo sufrido, mediante la demolición de la nueva obra, con la posibilidad cierta de que, en un ulterior juicio declarativo sobre el mismo objeto, se otorgase la razón al titular de aquella, mediante el reconocimiento definitivo de que lo ejecutado era conforme a Derecho. Se evita, de esta forma, el riesgo de tener que acceder a la destrucción de lo ejecutado, en un procedimiento de naturaleza sumaria, como el de recobrar la posesión.”
Es decir, son dos elementos a considerar:
a) La importancia, entidad y envergadura de la obra
b)La rapidez o inmediatez en su ejecución
“No tienen los poseedores un ius electionis (derecho a elegir) incondicionado, a los efectos de optar libremente sobre la clase de tutela de la posesión que podrán instar ante los tribunales de justicia, sino que rige al respecto el criterio de especialidad, y si de una obra nueva de entidad se trata, será la acción del art. 250.1 5º de la LEC, la que debe ser interpuesta.”
Hay que tener en cuenta también, según señalan las sentencias del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, nº 693/1991, de 10 de octubre; nº 58/2005, de 17 de febrero; nº 666/2008, de 14 de julio; nº 463/2011, de 28 de junio, que procede apreciar la inadecuación del procedimiento “cuando el seguido, por su carácter restrictivo, por referencia al juicio ordinario declarativo, ya sea por sumariedad, ya sea por especialidad, suponga para las partes una merma de garantías respecto del que debió seguirse”.
En el caso presente, “se promovió un juicio sumario de protección posesoria ( art. 250.1 4º LEC), que implica una merma del derecho de defensa de la entidad demandada con respecto al juicio ordinario plenario de propiedad horizontal (249.1 8º LEC), en tanto en cuanto el promovido se limita al enjuiciamiento del hecho posesorio y del despojo o perturbación causados, determinando la estimación de la demanda, de cognición limitada ,la reposición posesoria con demolición de lo construido; mientras que, en el segundo, cabe discutir el mejor derecho a la posesión, así como la legalidad de unas obras, ya concluidas, de acuerdo con el ordenamiento jurídico sustantivo o material, todo ello en función del conjunto argumental antes expuesto”.
Conclusiones:
- Rige el respeto al criterio de especialidad, por seguridad jurídica. Procede apreciar la inadecuación del procedimiento cuando se promueva un juicio que merme el derecho de defensa y las garantías de la parte demandada, debiendo acudir al proceso correspondiente.
- Cuando se trata de una construcción u obra nueva de importante entidad y envergadura no siendo de rápida e inmediata ejecución, debe ser ejercitada la acción del art. 250.1.5º LEC y no la del art. 250.1.4º LEC, por la transcendencia práctica que supone y para impedir las indeseables consecuencias de tolerar la continuación de la obra a la vista del demandante para luego promover una acción posesoria, sumaria, para interesar la demolición de lo construido.