El art. 453 del Código Civil (en adelante, CC) señala que:
Los gastos necesarios se abonan a todo poseedor; pero sólo el de buena fe podrá retener la cosa hasta que se le satisfagan.
Los gastos útiles se abonan al poseedor de buena fe con el mismo derecho de retención, pudiendo optar el que le hubiese vencido en su posesión por satisfacer el importe de los gastos o por abonar el aumento de valor que por ellos haya adquirido la cosa.
En el marco de la figura del precario, como una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno sin título que justifique el goce de la posesión, es habitual que los poseedores realicen actividades de mejora en los bienes inmuebles, justificando de este modo su derecho a poseerlos o a reclamar un reembolso por los gastos invertidos. Pero ¿realmente tienen derecho?
El art. 453 del CC, como hemos podido leer en líneas anteriores, distingue entre la naturaleza de gastos necesarios y útiles. Según ha definido el Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, en su sentencia 469/2002, de 20 de mayo de 2002, los gastos necesarios “responden a devengos indispensables y por ello impuestos e imprescindibles y son exigidos para la conservación de la finca, de forma tal que de no haberlos hecho el bien habría dejado de existir o desmerecido notablemente”. Es decir, son gastos de mantenimiento o conversación realizados para evitar el deterioro o pérdida de la cosa. Y, por otro lado, los gastos útiles “son los que responden a las mejoras introducidas en la finca poseída, que incrementan su producción o su rendimiento, con repercusión consecuente de su mayor valor en venta”.
El fundamento que justifica el derecho de todo poseedor, al resarcimiento de los gastos necesarios radica en que esos desembolsos los hubiera tenido que hacer en cualquier caso quien resulte vencedor en la posesión discutida para evitar la pérdida o el notable desmerecimiento de la finca, por lo que su reembolso tiende a evitar situaciones de enriquecimiento injusto, fundamento que no concurre en el caso de los gastos útiles, aunque incrementen el valor de la cosa.
Una vez distinguidos los tipos de gastos, el fundamento condicional para adquirir el derecho de retención que actúa como garantía del derecho de abono de los gastos o mejoras hechas en los bienes inmuebles, es si el poseedor lo es de buena fe. Según el art. 433 del CC se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide. Y se reputa poseedor de mala fe al que se halla en el caso contrario.
La reciente sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, nº 775/2021 de 03 de noviembre de 2021, aleja esta posibilidad a las situaciones de precario en las que el precarista carece de título y goza de la tenencia o posesión natural de la cosa, a diferencia de las del poseedor civil, en las que el derecho de retención se reconoce en el poseedor con título. Las personas que ocupan bienes inmuebles en situaciones de precario tienen conocimiento de la falta de título legal, y, por tanto, no es posible que la posesión sea de buena fe.
Conclusiones:
- La posesión de buena fe del poseedor exige vincularlo a la existencia de un título suficiente en el que se ignora que pueda existir vicio que lo invalide.
- El poseedor precarista no tiene derecho a la retención de la cosa por los gastos que en la misma hubiere realizado en un bien inmueble, ni impedir el desahucio.