El año pasado nos entró un asunto en el despacho controvertido que, ciertamente, se puede dar en la esfera familiar. La situación, de hecho, deviene tras el acto jurídico de la herencia por la que se trasmiten los derechos y obligaciones del causante, a los herederos.
Cuando dentro del caudal hereditario existen bienes inmuebles, nos podemos encontrar con la figura del proindiviso, en la que la propiedad va a estar compartida entre varios copropietarios e incluso, a su vez, con nudo propietarios y usufructuarios. En este caso en concreto, nuestro cliente es la propietaria del 50 % y a su vez usufructuaria, adquiriendo este derecho, con el fallecimiento de su marido, en aplicación de la cuota viudal usufructuaria conforme al art. 834 del Código Civil:
“El cónyuge que al morir su consorte no se hallase separado de éste legalmente o de su hecho, si concurre a la herencia con hijos y descendientes, tendrá derecho al usufructo del tercio destinado a mejora.”
La figura del proindiviso nace cuando nos encontramos ante un bien inmueble que pertenece a varias personas, y normalmente se da en las situaciones jurídicas de una comunidad hereditaria y de una comunidad de bienes.
En nuestro caso, nos encontramos en el segundo de los supuestos, en el que el proindiviso lo forman más de 2 sujetos. El bien inmueble viene siendo ocupado de manera exclusiva y excluyente por los demandados contra la voluntad de nuestro cliente copropietario o comunero en la proporción indicada anteriormente.
La comunidad de bienes se define en el art. 392 del Código Civil:
“Hay comunidad de cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título.”
El problema deviene cuando, uno de los cotitulares viene utilizando el bien inmueble de forma exclusiva sin autorización del resto, beneficiándose del uso del bien común. Estando ante un procedimiento de precario, es importante tener en cuenta, ante quien va dirigida la acción. La parte demandada no es la copropietaria del restante del 50% y no cabe amparar su derecho de uso exclusivo en la cesión gratuita de uso efectuada por una copropietaria que sí lo es de la mitad indivisa del pleno dominio, como es nuestro caso.
Constituye el precario la tenencia o disfrute de cosa ajena sin pago de renta o merced, ni razón de derecho distinta a la mera liberalidad o tolerancia de su propietario o poseedor real, de cuya voluntad depende poner término a su tolerancia. Dicho concepto es una creación doctrinal y jurisprudencial a partir de los términos del art. 1565.3º de la LEC 1881, que no se reduce a la noción estricta del precario en el derecho romano, sino que amplía los límites del mismo a otros supuestos de posesión sin título, además de la posesión concedida u otorgada por liberalidad del titular del derecho como la posesión tolerada, que no tiene su origen en ningún acto o posesión graciosa y la posesión ilegítima o sin título para poseer bien porque no ha existido nunca o por haber perdido su vigencia y teniendo todos estos supuestos en común la posibilidad de que el titular del derecho pueda recuperar a su voluntad el completo señorío sobre la cosa.
La parte demandante, propietaria del 50%, en beneficio de la comunidad, ante la inexistencia de una mayoría y el bloqueo de las posiciones, está protegida en virtud del art. 398 del Código Civil:
“Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.
No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.
Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador.
Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior”
Como dice la reciente STS. Civil de 21 de diciembre de 2020:
5.- Las situaciones de precario en el caso de bienes en comunidad. En cuanto a las situaciones de precario en las comunidades de bienes y, en particular, en las comunidades hereditarias, la jurisprudencia de esta sala ha admitido la facultad legal de cada coheredero de servirse de las cosas comunes, pero ha precisado que la utilización de la finca por uno solo de los partícipes en la comunidad hereditaria, que excluya el uso de los demás, es ilegitimo.
En una comunidad de bienes, existiendo varios titulares (más de dos) sobre una vivienda y uno de ellos la ocupa de forma exclusiva, es correcta la acción del desahucio por precario. El artículo 394 del Código Civil autoriza a que cada comunero pueda servirse de la cosa común y establece como límite que dicho uso no perjudique a la comunidad ni impida al resto de copropietarios usarlas conforme su derecho. Como es nuestro caso, la acción se ejercita por el mayor porcentaje de la propiedad conforme el artículo 398 del Código Civil, actuando en beneficio de la comunidad.
Siguiendo la jurisprudencia, la sentencia de nuestro caso concluye “que procede estimar la demanda, pues el hecho de que la vivienda (indivisible y de poco más de XX m2) sea ocupada por los demandados quienes reconocen tener en ella su domicilio, no puede entenderse sino uso exclusivo y excluyente, pues no se trata de un almacén que pueda ser compartido por todos los copropietarios sin perjuicio para estos, sino de una vivienda cuyo uso es servir de domicilio y de morada a quien la ocupa, lo que excluye el uso de la misma en tal concepto por los demás comuneros. Uso que no solo es el físico sino el jurídico, como por ejemplo obtener un rendimiento mediante su alquiler. Sin que pueda considerarse que el abono de los gastos por los demandados, sea por su uso (consumos), sea por su propiedad, constituya renta o merced.”