La Comunidad de Propietarios está definida en el art. 392 y 396 del Código Civil (en adelante, CC) como una entidad conformada por varios individuos que pueden ser propietarios, de forma separada, de diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública. Esta propiedad llevará inherente, a su vez, un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio.
La norma que regula esta forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 CC, denominada como propiedad horizontal, es la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (en adelante, LPH). Es el marco legal que regula las relaciones, derechos y obligaciones entre los propietarios que conforman una Comunidad de Propietarios.
El órgano “Supremo” de gobierno encargado de la gestión de una Comunidad de Propietarios es la Junta de propietarios la cual está integrada por todos los propietarios de los bienes inmuebles que la conforman. Las Juntas de propietarios, sean ordinarias o extraordinarias, serán la asamblea donde se adoptarán los distintos acuerdos para decidir presupuestos, obras, normas de convivencia, nombramiento y elección de cargos, asuntos de interés general, etc., es decir, será el marco legal donde se tomen dediciones sobre el mantenimiento, administración y uso de los bienes y servicios comunes, con el objetivo de regular de la mejor manera posible la convivencia entre todos los comuneros o vecinos.
El artículo 16 de la LPH establece que:
- La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
- La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.
Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.
Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a "quórum".
La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.
- La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.
Es decir, y como bien indica el punto 2, será obligatorio que los temas a tratar estén incluidos en la convocatoria previa donde se establecerán los puntos del orden del día.
De hecho, igualmente se indica en el segundo párrafo del punto 2 que cualquier propietario podrá aportar cuestiones de cara a que se incluyan para que sean tratadas.
Y, ¿qué ocurre si en una Junta de propietarios, por ejemplo, ordinaria, se trata y se vota sobre un tema que no constaba previamente en la convocatoria previa?
La respuesta es clara, existiría viabilidad para instar la nulidad de aquellos acuerdos sobre temas que no constaban previamente en la convocatoria sin que los propietarios pudieran conocerlos con anterioridad (y a nivel práctico, decidir, en su caso, si quisieran asistir o no a la Junta) por infringir el principio de publicidad, transparencia y de buena fe que se deduce del propio art. 16 LPH.
Igualmente, debemos de tener en cuenta que el apartado de “ruegos y preguntas” en las Juntas de propietarios sirven para realizar comentarios, consultas o sugerencia, pero en ningún caso para tomar decisiones que puedan llegar a ser vinculantes.
La sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, Sección nº 5, nº 910/2025 de 03 de diciembre de 2025 señala que:
“B) que el mismo no cumple las exigencias legales y jurisprudenciales para su adopción puesto que en el orden del día de la convocatoria de la Junta de Propietarios se han de hacer constar, entre otros extremos, "los asuntos a tratar ...", presentándose el apartado relativo a "ruegos y preguntas" como referido a asuntos no demasiado trascendentes y generalmente de orden interno, quedando, incluso, sujeta la validez de la convocatoria a que se haga por escrito dirigida a los copropietarios indicando el asunto o asuntos a tratar, de manera que el abordar y decidir en forma sorpresiva un concreto tema que no figure en el orden del día, resulta atentatorio de la buena fe de los comuneros y en el caso nuestro es claro que el acuerdo adoptado en el punto del orden del día relativo a "ruegos y preguntas" tiene una gran trascendencia, dado que se cambió el sistema de emprender acciones legales contra los propietarios en caso de obras inconsentidas de forma sorpresiva, al autorizar al Presidente a iniciar tales acciones contra cualquier propietario que ejecute reformas no autorizadas, sin anunciar este extremo en el orden del día, sorprendiendo la buena fe de los comuneros, infringiendo por ello el art. 16 de la LPH, por lo que resultando contrario a la Ley, debe ser dejado sin efecto.”
El Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, en su sentencia nº 353/2010 de fecha 15 de junio de 2010 fijó doctrina resolviendo que:
“Procede, finalmente, de acuerdo con lo razonado al resolver sobre el motivo de casación, fijar como doctrina jurisprudencial que la convocatoria para la celebración de Juntas de Propietarios exige, para la validez de los acuerdos que se adopten, que se fije en el orden del día los asuntos a tratar, para que puedan llegar a conocimiento de los copropietarios.”
Por último, será importante, en relación con el art. 18 LPH, para que los acuerdos no queden convalidados, iniciar las correspondientes acciones judiciales en forma y plazo.
El anterior precepto reza que:
- Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
- Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
- La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.
- La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.