La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU), en su Título III “De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda” regula la llamada indemnización por clientela a favor de la parte arrendataria cuando el contrato de arrendamiento de local de negocio finaliza.
Por un lado, en el preámbulo de la Ley, en el tercer apartado, se refiere a esta norma cuando indica que:
“Se introduce en esta regulación una novedad consistente en el derecho del arrendatario a ser indemnizado cuando, queriendo continuar con el arrendamiento, deba abandonar el local por el transcurso del plazo previsto, siempre que de alguna forma el arrendador o un nuevo arrendatario se pudiesen beneficiar de la clientela obtenida por el antiguo arrendatario, o alternativamente, de los gastos de traslado y de los perjuicios derivados del mismo, cuando el arrendatario se vea obligado a trasladar su actividad.”
Por otro lado, el art. 34 de la LAU reza que:
“La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.
La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:
- Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.
- Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.
Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque solo en parte de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.
En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas.”
El Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, en su reciente sentencia nº 877/2024 de 19 de junio de 2024, se ha pronunciado sobre la procedencia, así como de los requisitos que se deben dar para que pueda aplicar este precepto, en un caso en el que la parte demandada presentó recurso de casación, dentro del plazo establecido de 20 días, contra la sentencia de segunda instancia, dictada por la Audiencia Provincial de Madrid, al existir un interés casacional por necesidad de modificar la jurisprudencia en relación con la aplicación del precepto de la LAU “ante la evolución de la realidad social y la común opinión de la comunidad jurídica sobre la materia”. El recurso de casación fue admitido a trámite.
Señala el Tribunal Supremo los siguientes requisitos para poder acceder a este tipo de indemnización (añadimos el subrayado):
- “Que nos hallemos, como es natural, ante un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda (art.3 LAU).”
- “Que, en el local arrendado, durante los últimos cinco años, se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público. En este sentido, deviene lógica la fijación de un plazo de tiempo mínimo como necesario para que pueda formarse una clientela.”
En este punto, es importante diferenciar, dentro del marco los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, concretamente locales, el tipo de actividad.
Cuando el precepto se refiere a una actividad comercial de venta al público, debe ser un negocio que sea susceptible de generar clientes, los cuales, de forma habitual, acuden al punto de comercio, creando una fidelización. Por ejemplo, un local destinado a almacén, no sería susceptible de generar clientes ni sería un punto en el que se comercia, comprando y vendiendo bienes o servicios.
En la sentencia, se aclara este punto, confirmando que “en definitiva, nos encontramos ante un establecimiento abierto público, en el que se procede a la venta de bebidas que se consumen en el mismo local, dotado con una terraza con tal finalidad, de esta manera se satisface la ingesta de los productos que oferta, con la estancia en el local en funciones de descanso o de lugar de encuentro con otras personas. El cliente abona el importe de la bebida, que consume en el propio establecimiento, por lo que la interpretación llevada a efecto por el tribunal provincial no deja de encajar en la proposición normativa del precepto, máxime si tenemos en cuenta la finalidad pretendida por el legislador reflejada en el preámbulo de la ley como antes se indicó.”
- “Que haya transcurrido el plazo de vigencia del contrato suscrito; es decir, que se haya extinguido por el transcurso del tiempo, y no por otras causas ya sean éstas o no imputables al arrendador. Se trata, pues, de un supuesto objetivo de extinción del vínculo arrendaticio, como es el transcurso del plazo convencional del arriendo.”
- “Que el arrendatario haya manifestado, con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo, su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado.”
Una vez se cumplan todos los requisitos, nacería el derecho para percibir una indemnización cuya cuantía se deberá determinar aplicando el supuesto en el que nos encontremos conforme al precepto indicado al comienzo.
En la práctica, este derecho indemnizatorio, al igual que el derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto), suele ser habitual, por exigencia del arrendador, que se excluya por medio de una cláusula por la que el arrendatario renuncia expresamente.