Es necesario partir de una base para después entender correctamente las decisiones judiciales, siendo lo esencial recordar qué es un contrato dentro del marco jurídico. Nuestro Código Civil, en su art. 1254 del Código Civil reza que “un contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otras u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio”. Es decir, cada parte en el desarrollo de sus capacidades, manifiesta su consentimiento para crear, regular, modificar, transferir o extinguir relaciones jurídicas.
Podemos encontrar diferentes tipos de contrato, dependiendo de qué cosa se va a dar o si se va a prestar algún servicio en concreto. Por ejemplo, el tipo de contrato que vamos a tratar en este blog es el de arrendamientos de fincas urbanas, que con una regulación general en el Código Civil, está regulado actualmente y de forma especial por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. La definición de esta clase de contrato está regulado en las disposiciones generales de los arrendamientos de fincas rústicas y urbanas del Código Civil, el art. 1546 del Código Civil indica que “se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el servicio, y arrendatario al que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio que se obliga a pagar”.
Situados ya en qué tipo de negocio jurídico obligacional nos encontramos, el siguiente paso es conocer qué tipo de obligaciones tiene cada parte. Por un lado, las del arrendador y por otro lado, las del arrendatario. Al hilo del título de este blog nos centraremos en la obligación principal del arrendatario: Pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.
A su vez, tanto el Código Civil en su art. 1569.2º, como la Ley de Arrendamientos Urbanos en su art. 27.2.a) establecen que el arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario resolviendo de pleno derecho el contrato por la falta de pago en el precio convenido. Pero ¿y si el arrendatario paga fuera del plazo establecido en el contrato?
Recientemente nuestro Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, en su sentencia nº 1065/2024 de 23 de julio de 2024, se ha pronunciado sobre este tema, en el marco jurídico de un contrato de arrendamiento sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. El caso en cuestión es el siguiente:
La parte arrendataria, de 82 años, que sufrió el mes de junio una caída presentando un leve deterioro de la memoria (su marido, cuidador de hecho, sufrió otra caída que requirió su internamiento hospitalario hasta finales del mes de julio) no pagó el recibo correspondiente a la mensualidad de julio porque el recibo fue devuelto por la entidad bancaria a la parte arrendadora. La propia demandada, por seguridad, tenía establecido un sistema para que la cuenta donde se cargaba el alquiler estuviese dotada de fondos, consistente en traspasos desde la cuenta donde cobra la pensión a la cuenta donde se carga el recibo. El problema surge cuando la cuenta donde se carga el alquiler se quedó transitoriamente sin fondos suficientes, faltando en este caso menos de 10,00 €. Al cabo de un mes del vencimiento del recibo y sin que la entidad bancaria le comunicara la devolución así como el descubierto, la demandada (familiares) se dio cuenta de que no había sido atendido el pago y de que el siguiente mes de agosto no le había sido girado. Una vez se percató, de forma inmediata pagó y cambió la domiciliación bancaria a la cuenta donde cobraba la pensión.
El Tribunal Supremo parte de la doctrina que hasta ahora venía manteniendo en el sentido de que el retraso en el pago era causa de la resolución del contrato, siendo suficiente con acreditar el incumplimiento haciendo referencia a su sentencia 729/2010, de 10 de noviembre, con cita de las sentencias 1219/2008, de 19 de febrero y 193/2009, de 26 de marzo y sentencias 137/2014, de 18 de marzo, 180/2014, de 27 de marzo y 291/2014, de 23 de mayo, de que “el impago de la renta del arrendamiento de una vivienda fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas. Esta conclusión se encuentra justificada a través de sendos argumentos cuales son:
- A) que la primera causa específica de resolución mencionada en el artículo 114.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que a esta se asimilan, y
- B) que por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.”.
Posteriormente, el Alto Tribunal (aclarando que el art. 1.124 del Código Civil no es aplicable a los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ( STS 137/2014, de 18 de marzo), sino que habrá de estarse a lo dispuesto en el art. 114.1 Ley de Arrendamientos Urbanos, al contar con una regulación específica) se refiere a la sentencia 673/2009, de 30 de octubre, señalando esta última que «la consideración de otros plazos diferentes por los tribunales, para distinguir el mero retraso del incumplimiento resolutorio, conduciría a la más absoluta inseguridad jurídica creando un indudable riesgo de arbitrariedad más que de arbitrio judicial». Posteriormente añade que «sin perjuicio de que las circunstancias del caso concreto sí puedan y deban ser atendidas para valorar si efectivamente ha existido o no incumplimiento contractual»
Es decir, aunque exista un incumplimiento de forma objetiva, ya que en el contrato de arrendamiento se ha pactado un precio y un plazo para el abono de las rentas y cantidades asimiladas, es necesario revisar todas las circunstancias concurrentes en cada litigio, debiendo tenerse en cuenta su excepcionalidad que pueda otorgar un tratamiento distinto o diferenciado.
En este caso en concreto, revisando sus circunstancias, el Alto Tribunal ha valorado que se está dentro de una situación excepcional convirtiéndola en singular, y todo ello, motivando y explicando las razones en virtud de las cuales entiende que la situación y hechos concurrentes no genera un incumplimiento contractual que pueda legitimar a la demandante a iniciar una acción de desahucio.
Finaliza la reciente sentencia señalando que:
“La jurisprudencia de la sala no ha cerrado el paso a que, a los efectos de determinar el incumplimiento de la obligación de pago, no deban ser contempladas las concretas circunstancias concurrentes en cada supuesto litigioso. Y, desde esta perspectiva, las anteriormente descritas, de naturaleza excepcional, determinan que no pueda apreciarse concurrente un incumplimiento resolutorio del contrato de arrendamiento.
No cabe aplicar la doctrina de la sentencia 137/2014, pues si bien, en ambos casos, constaba la falta de pago de una mensualidad de renta, no concurrían las circunstancias antes descritas que convierten el presente caso en singular.”