A principios de este año, concretamente el día 10 de enero, publicamos un blog jurídico respecto a la sentencia dictada por el Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, nº 1671/2023 de fecha 29 de noviembre de 2023, que reconocía la prohibición de uso y destino de las viviendas al arrendamiento de corta estancia, alquiler vacacional o apartamento turístico, al estar así recogido en las normas de la comunidades de propietarios como bienes inmuebles de uso distinto del de vivienda y en las que concurría un componente comercial, profesional o empresarial.
Debemos recordar, aunque el Tribunal Supremo examinaba en el caso en cuestión la determinación de si en los estatutos comunitarios existía una prohibición de destinar los pisos al uso turístico o no, que la posibilidad de acordar esta prohibición por la comunidad de propietarios fue introducida por el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Esto supuso la inclusión de un nuevo apartado 12 en el art. 17 de la LPH (resaltamos en negrita):
“El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.”
Respecto a este precepto, las Audiencias Provinciales se habían pronunciado en sentido contradictorio al interpretar los términos “limitar o condicionar”, creando una inseguridad jurídica ante el ejercicio de la acción de nulidad de un acuerdo comunitario tendente a prohibir la actividad señalada en la letra e) del artículo 5 de la LAU: “La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística” o resumidamente, el alquiler turístico.
Por un lado, se interpretaba que el artículo permitía la introducción de condiciones o limitaciones en el ejercicio de esta naturaleza de alquiler, pero sin permitir la prohibición, y por otro lado, se mantenía que sí podía prohibirse dicha actividad con base en el artículo.
Pues bien, el Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, ha dictado las sentencias nº 1232/2024 y nº 1233/2024, ambas de fecha 03 de octubre de 2024, en las que se pronuncia por primera vez sobre la interpretación y aplicación del artículo 17.12 LPH, introducido por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, en el sentido de que las comunidades de propietarios pueden prohibir los alquileres turísticos (art. 5.e) de la LAU ) por mayoría de tres quintos, no siendo necesario que sea por unanimidad de los propietarios.
Comienza la Sala haciendo un pequeño paréntesis sobre la aplicación de las normas jurídicas señalando que “conforme a lo dispuesto en el art. 3.1 CC, la interpretación de las normas jurídicas deberá llevarse a efecto «según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas». Es decir, conforme a los tradicionales criterios literal, sistemático, histórico, sociológico y teleológico, que no conforman un numerus clausus que vede la posibilidad de acudir a otros criterios interpretativos.
Aclara que “en cualquier caso, el precepto otorga preeminencia al espíritu y finalidad pretendida por la norma, que se identifica con la ratio o razón de ser que la justifica, lo que conduce a que el intérprete no deba detenerse en la mera exégesis gramatical, sino prestar atención a los otros criterios del art. 3.1 del CC, entre los que destaca la prevalencia del teleológico o fin de la norma; es decir, el «por qué» y «para qué» fue dictada.”
La norma, que está más a favor del arrendamiento residencial que del turístico, ha de aplicarse e interpretarse conforme a la realidad social que vivimos actualmente, máxime si somos conscientes de los problemas del mercado que existen en el sector inmobiliario, sobre todo, de venta y arrendamiento.
Entre otras cosas, nuestro Alto Tribunal se basa en las dificultades que tienen los ciudadanos para acceder a una vivienda en régimen de alquiler y la necesidad de vivienda residencial. Considerando que los preámbulos o exposiciones de motivos constituyen un instrumento privilegiado para desvelar la razón de ser de su regulación normativa, indica que “el preámbulo del RDL 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, justifica precisamente la urgencia de su aprobación con fundamento en las dificultades de los ciudadanos de acceso a la vivienda en régimen de alquiler, así como por haberse generado, en los últimos tiempos, un notorio incremento de las rentas, y, consecuentemente, de los porcentajes de esfuerzo de los ingresos familiares para cubrir las necesidades de habitación; y así señala: «No cabe duda de que, aunque pueden existir diversos factores que explican este incremento de los precios, el fenómeno creciente del alquiler turístico de vivienda a través de plataformas p2p incide en un contexto en el que, además, la demanda de vivienda en alquiler está creciendo con intensidad»”.
Por otro lado, hace alusión al pacífico y tranquilo desarrollo de la vida de las familias que alquilan o compran con fines residenciales. Entiende que“(…) atribuir dichas facultades a los propietarios encuentra su fundamento en la consideración de que el desarrollo de una actividad de tal clase puede generar molestias y perjuicios -de ahí la posibilidad de condicionarla o restringirla que nadie cuestiona, puesto que si se tratase de una actividad meramente inocua la modificación carecería de sentido- que la realidad social constata, especialmente en zonas de mayor incidencia turística, en las que el ocio difícilmente se concilia con el descanso de los ocupantes de las viviendas con fines residenciales, que son, en su caso, quienes adoptarán el acuerdo limitativo, siempre que reúnan la mayoría cualificada de los 3/5 del número de propietarios y cuotas de participación impuesta por la ley, que respeta la regla de la proporcionalidad de la medida en cuanto a los intereses en conflicto.”
El último de los argumentos utilizados por la Sala y que compartimos en su totalidad, ya que, partiendo de la base de que el propietario de un bien inmueble que lo destina a un alquiler turístico siempre va a luchar por sus intereses, no tendría ningún sentido que se exigiera la unanimidad para la prohibición porque siempre votaría en contra:
“Finalmente, el art. 17.12 LPH supone una excepción a la regla de la unanimidad (cada vez más en retroceso, tras las últimas reformas legales, como demuestra la modificación de la LPH por el Real Decreto-ley 8/2023,de 27 de diciembre), al introducir la doble mayoría de tres quintos, por lo que sería contradictorio someter la prohibición de los alquileres turísticos al régimen de unanimidad, puesto que ello sería tanto como hacerla imposible, ya que bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedirlo”.