El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en lo sucesivo, LAU), en su redacción vigente, señala que:
“1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.
2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.
Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.
3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.
4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.”
Es decir, ha de ser el arrendador quien realice todas las obras y reparaciones necesarias para conservar el inmueble en un estado idóneo de habitabilidad, a no ser que el menoscabo de la construcción lo sea por culpa o negligencia del arrendatario.
Aunque el referido artículo 21, por el título en que se encuentra, se refiere a arrendamientos de vivienda, de acuerdo con lo previsto en el artículo 30, es también aplicable a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, al igual que los artículos 22, 23 y 26.
Ahora bien, dicho artículo 21 se encuentra dentro del Capítulo IV del Título II de la LAU, por lo que, de conformidad con el artículo 4.1, no es de aplicación imperativa, es decir, en principio, puede predominar la voluntad de las partes sobre el propio contenido legal.
Sentado lo anterior, es evidente que, de encontrarnos ante un arrendamiento para uso de vivienda, una estipulación contractual que indicase que deberá ser el arrendatario el que realice las obras a las que se refiere el artículo 21.1 (reparaciones para la adecuada conservación, mantenimiento y habitabilidad del inmueble), sería nula, por disposición del artículo 6, que preceptúa que “son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice”.
Es evidente que la asunción por parte del arrendatario de las obras de conservación y mantenimiento iría en su perjuicio, y, por tanto, una estipulación contractual de ese tenor sería nula y se tendría por no puesta. Al igual que, por ejemplo, una estipulación que no respete el plazo mínimo de duración del artículo 9 o las prórrogas del artículo 10.
Ahora bien, ¿qué ocurre en el caso de los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda? De conformidad con el marco legal de la LAU, tenemos lo siguiente:
1. El artículo 21 (ni el 30, que posibilita que el 21 sea de aplicación para este tipo de contratos) no es de carácter imperativo, por no hallarse en los supuestos del art. 4.1; es decir, las partes pueden pactar en otro sentido del establecido en la LAU.
2. De hecho, el apartado tercero de dicho artículo 4 prevé que “sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil”
3. No existe en el Título III, que contempla los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, ningún artículo similar al 6, que convierta en nulas las estipulaciones que vayan en perjuicio del arrendatario.
Por lo que, de acuerdo con el propio marco legal, a priori, no hay óbice para que se pueda pactar que sea la parte arrendataria la que tenga que asumir las obras de conservación o mantenimiento que sean adecuadas para mantener un inmueble en un estado adecuado de habitabilidad, salubridad, etc., ya que, por encima del marco de la propia LAU, prima la voluntad de las partes, reflejada en las estipulaciones contractuales, aun cuando dicha voluntad pueda ir en contra de los intereses de la parte arrendataria.
Y, en ese sentido, ha fallado recientemente el Tribunal Supremo, de acuerdo con la STS 622/2024, de 8 de mayo, de la que fue ponente D. José Luis Seoane Spiegelberg.
El procedimiento judicial del que trae causa el recurso se trata de una demanda de desahucio de un local destinado a servicios de fisioterapia, podología y radiodiagnóstico por falta de pago de la renta y cantidades asimiladas, en la que, en síntesis, la parte demandada (la empresa arrendataria) justificaba el no haber satisfecho la renta en que, como consecuencia de unas goteras y desprendimientos del techo de la planta primera, provocadas por la falta de realización de las obras por la parte arrendadora, se había ocasionado una falta de salubridad que había determinado que la inspección llevada a cabo por la Consejería de Sanidad determinase la clausura del local y cese de la actividad.
Y dado dicho cese, que achacaban a la falta de diligencia de la parte actora (arrendadora), justificaban el no haber podido llevar a cabo su actividad y, ante la falta sobrevenida de ingresos, no haber podido abonar la renta.
Justificaban, asimismo, que, aunque en el contrato había una estipulación, la octava, que indicaba que sería de cuenta de la parte arrendataria la realización de las obras de mantenimiento y conservación, la misma, por ir en su perjuicio, debía reputarse nula y tenerse por no puesta, siendo que, en consecuencia, era realmente la parte arrendadora la que había incumplido con sus obligaciones de conservar el inmueble en un estado adecuado de habitabilidad, higiene y salubridad.
Concretamente, el contenido de dicha cláusula era el siguiente:
“Con renuncia expresa a lo dispuesto en el art. 30, en relación con el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la ARRENDATARIA se obliga a hacer por su cuenta, a su cargo y bajo su responsabilidad, las obras de reparación, conservación, sustitución y mantenimiento de los LOCALES y sus instalaciones, incluyendo las relativas a los desperfectos que se produzcan, y las derivadas del desgaste por el uso ordinario«.
En línea con la petición de la parte demandada, tanto el juzgado de instancia como la Audiencia Provincial de Madrid habían fallado a su favor, declarando la nulidad de dicha estipulación y considerando que el impago de la renta estaba amparado por el incumplimiento de la parte arrendadora que, a su vez, había acabado conllevando la clausura del local y consiguiente cese de la actividad.
Pues bien, el Tribunal Supremo, en el fundamento de derecho quinto de la referida sentencia, determina lo siguiente:
“Pues bien, en la condición 8.ª del contrato, la arrendataria asumió convencionalmente, con renuncia expresa a lo dispuesto en el art. 30, en relación con el art. 21 de la LAU, la realización de las obras de reparación, conservación, sustitución y mantenimiento de los locales, claro está durante el plazo de vigencia del contrato de ocho años, no susceptible de prórroga (cláusula tercera), al amparo de la libertad de pacto consagrada en el art. 1255 CC, y viable en los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda que, conforme al art. 4.3 de la LAU, se rigen por la voluntad de las partes, sin perjuicio de lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma, en los que no se encuentra ubicado el art. 21 de la LAU, incluido en el título II de la ley; y, en este caso, la renuncia es expresa y clara como resulta de la precitada estipulación del contrato, antes transcrita, cuya lectura no permite albergar dudas interpretativas.
Como hemos manifestado con reiteración, la renuncia supone una declaración de voluntad, recepticia o no, según los casos, dirigida al abandono o dejación de un beneficio, cosa, derecho, expectativa o posición jurídica ,que, como manifestación de voluntad llevada a cabo por el titular de un derecho, hace dejación del mismo, y para cuya validez se exige que sea clara, terminante e inequívoca, sin quepa deducirla de actos susceptibles de ambiguos o divergentes significados, y que, en cualquier caso, debe interpretarse restrictivamente (sentencias 983/2001, de 30 de octubre, 609/2017, de 15 de noviembre; 190/2021, de 31 de marzo y 314/2022, de 20 de abril).
Pues bien, en el presente caso, ninguna duda ofrece lo pactado por las partes en la cláusula octava del contrato, que reúne los requisitos legalmente exigidos para su operatividad jurídica.
Con los datos concurrentes, no cabe considerar tampoco que se hayan sobrepasado los límites que a la autonomía de la voluntad impone el art. 1255 del CC (normas imperativas, moral y orden público) para que no sea aplicable la cláusula de renuncia.”
En definitiva, como conclusión, el Tribunal Supremo confirma lo que ya se desprende de la Ley de Arrendamientos Urbanos, esto es, que para arrendamientos de uso distinto del de vivienda, lo que prima es la voluntad de las partes (art. 4.3 LAU), sin que haya de aplicarse de forma imperativa el texto legal (a excepción de lo que establecen los Títulos I y IV -por ejemplo, en lo relativo a la fianza, que ha de prestarse, sí o sí, en cuantía equivalente a dos meses de renta-) y todo ello aunque la parte arrendataria pudiera estar renunciando a algún derecho que, a priori, le hubiese conferido la Ley de Arrendamientos Urbanos, siempre y cuando dicha renuncia sea expresa y clara.