Han pasado varios años pero todavía parece que fuera ayer. El mundo hacía frente a una de las mayores crisis sanitarias a nivel mundial, la pandemia de la Covid -19.

En nuestro país, una de las medidas para intentar paliar la situación de emergencia de salud pública que provocó la Covid-19 en el ámbito de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual fue su prórroga extraordinaria del art. 2 Capítulo I Sección 1ª del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptaban medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico (resalto en negrita):

“En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.”

Este precepto fue modificado por última vez por el Real Decreto Ley 21/2021, de 26 de octubre por el que se prorrogan las medidas de protección social para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica (resalto en negrita):

“En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley y hasta el 28 de febrero de 2022, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.”

El Tribunal Supremo ha resuelto, en su sentencia nº 1632/2024 de 05 de diciembre de 2024, un recurso de casación presentado por la parte arrendataria donde fundamentaba la vulneración del art. 2 entendiendo que el precepto (objeto de sucesivas reformas legales) permitía la ampliación de las prórrogas extraordinarias de la vigencia del contrato de arrendamiento controvertido por plazos sucesivos de seis meses, es decir, de forma acumulativa. El Alto Tribunal es claro:

“El Legislador distingue entre las prórrogas previstas en la LAU de 1994; es decir, la obligatoria del art. 9.1 y la tácita del art. 10.1, con respecto a la extraordinaria establecida por el precitado RDL 11/2020, las dos primeras derivadas de la normativa general de los contratos arrendaticios, y la tercera de un conjunto normativo excepcional para instaurar unas medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

Desde luego, el art. 2 de esta última disposición normativa que, como excepcional, es además de interpretación restrictiva, no norma que la prórroga de seis meses, que establece, sea susceptible de ampliarse por ulteriores periodos adicionales de otros seis meses más hasta el Real Decreto Ley 21/2021, de 26 de octubre, último de los dictados en modificación de dicho precepto. Lejos de ello, las sucesivas reformas se limitan a ampliar la fecha en la que vence la prórroga legal, ya sea la obligatoria o tácita del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito, para disfrutar del periodo adicional de seis meses, configurado como prórroga extraordinaria, pero por una sola vez. De esta manera, la reforma llevada a efecto por Real Decreto Ley 21/2021, de 26 de octubre, lo que fija es una nueva fecha de la expiración de la prórroga obligatoria o tácita hasta el 28 de febrero de 2022 para que, a partir ella, opere la ampliación del contrato por otros seis meses más, sin que signifique que se extienda la vigencia del contrato de arrendamiento mediante una nueva prórroga extraordinaria acumulativa a las anteriormente disfrutadas y extinguidas.

La interpretación avalada por la parte recurrente carece pues de consistencia argumental para ser acogida, al ser contraria a la literalidad de la norma, al sentido propio de sus palabras como señala el art. 3.1 CC, y no evidenciarse voluntad contraria del legislador que se limitó sucesivamente a ampliar el plazo en que vencían las prórrogas obligatoria y tácita del contrato según lo dispuesto en la LAU, para disfrutar de la prórroga extraordinaria prevista en el RDL 11/2020, sin que, en el preámbulo de dichas normas, se haga referencia a que amplía la prórroga de los seis meses mediante otros periodos iguales, sucesivos y acumulativos. Difícilmente, cabe sustraerse a que la norma señala que cabe la prórroga extraordinaria «por un periodo máximo de seis meses.”

Ha sido necesario que los Tribunales aclaren este tipo de cuestiones, considerando, como venimos observando desde hace varios años, que se generan por una inseguridad jurídica, y sobre todo, sean contundentes en su interpretación, máxime cuando los recurrentes se ampararon en una consulta formulada y contestada por la propia Administración:

“Este argumento de vinculación no nos sirve, dado que no le corresponde a la Administración resolver los conflictos intersubjetivos surgidos de las divergentes interpretaciones de las normas legales, sino a los órganos jurisdiccionales que, de forma exclusiva, ejercen la función de juzgar y ejecutar lo juzgado, y garantizar, de esta manera, a los ciudadanos el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva ( art. 24.1 y 117.3 CE).”

Esta interpretación, por analogía, se podría aplicar igualmente al art. 1 de Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptaban medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico, respecto a la suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional, el famoso incidente de suspensión extraordinario.

¿Se pueden instar varios incidentes? No. Este precepto se ha modificado en numerosas ocasiones, olvidando a veces que concretamente fue regulado para paliar una situación excepcional en un momento peculiar, sin que pueda ser indefinido. La última modificación fue publicada en el Real Decreto-ley 9/2024, de 23 de diciembre, por el que se adoptan medidas urgentes en materia económica, tributaria, de transporte, y de Seguridad Social, y se prorrogan determinadas medidas para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social, pudiendo instar el incidente hasta el 31 de diciembre de 2025.

Como interpretamos, únicamente se podrá instar un incidente, debiendo cumplir con todos y cada uno de los requisitos establecidos.