La Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante, LEC) recoge las clases de procesos declarativos. Pertenecen a esta clase el juicio ordinario y el juicio verbal, que será determinado bajo unas reglas, de materia y de cuantía. Las normas de determinación de la clase del juicio por razón de la cuantía sólo se aplicarán en defecto de norma por razón de la materia.
La demanda de desahucio se decidirá en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, es decir, clasificándola por materia. Concretamente el art. 250.1.1º LEC señala que:
1.Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:
1.Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.
En la misma clasificación de los procesos declarativos ya nos está indicando que en el juicio verbal se permite la acumulación objetiva de las acciones de desahucio por falta de pago o por expiración del plazo fijado contractual o legalmente y reclamación de rentas o cantidades debidas.
La primera tipología de desahucio, por su razón de ser, ya que, si bien se podría ejercitar únicamente la acción de desahucio como tal, lo normal es que siempre se acumule a la acción de reclamación, ya que esta última es condicionante para iniciar un desahucio por falta de pago.
La segunda tipología, en los casos de desahucio por expiración del plazo fijado contractual o legalmente, también está permitida esta acumulación, pero no es condicionante directo para el inicio de su acción de desahucio ya que en este caso es porque el contrato de arrendamiento, título jurídico obligacional, llega a su término, debiendo cumplir los preavisos que marca la normativa aplicable. Esta acumulación está prevista en el art. 437.4.3ª LEC.
A priori, lo lógico sería afirmar que estando clasificadas en un mismo precepto ambas tipologías de desahucio, por falta de pago y por expiración del plazo fijado contractual o legalmente, deberían tener una misma regulación, pero el legislador no lo ha establecido así, generando una confusión procesal.
El procedimiento de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, viene regulado en el art. 440.3 LEC, como un procedimiento sumario o especial, en el que se requiere a la parte demandada. Es decir, la cédula de citación y emplazamiento, tras la admisión a trámite de la demanda, es un requerimiento. Pues bien, esta regulación en ningún caso hace referencia a la segunda tipología, la del desahucio por expiración del plazo fijado contractual o legalmente. Es por ello, que deberíamos aplicar las normas generales del juicio verbal, como un proceso plenario, no procediendo incluir, por ejemplo, en su decreto de admisión, ningún requerimiento debiendo ser un emplazamiento para contestar la demanda, ni señalamiento de vista que se deberá señalar posteriormente en caso de que haya contestación a la demanda, ni señalamiento de lanzamiento que se deberá señalar en el proceso de ejecución posterior.
Hilando lo anterior, el apercibimiento del art. 440.4 LEC, aunque comience con la expresión, bajo mi criterio, desafortunada sin lugar a duda, “En todos los casos de desahucio…” estaría únicamente referido al proceso sumario de desahucio por falta de pago, ya que hace referencia a dos términos que claramente son los descritos en el apartado donde se regula el proceso sumario o especial del procedimiento de desahucio por falta de pago, antes citado: requerimiento y oposición.
“En todos los casos de desahucio, también se apercibirá al demandado en el requerimiento que se le realice que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia que se dicte el sexto día siguiente al señalado para la vista. Igualmente, en la resolución que se dicte teniendo por opuesto al demandado se fijará día y hora exactas para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá verificarse antes de treinta días desde la fecha señalada para la vista, advirtiendo al demandado que, si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se procederá al lanzamiento en el día y la hora fijadas, sin necesidad de notificación posterior.”
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección décima) de fecha 28 de octubre de 2015, señala que no puede confundirse la acción de desahucio por expiración del plazo fijado contractual o legalmente con el juicio de desahucio por falta de pago:
“El motivo de disentimiento en los diversos alegatos que lo vertebran ha de sucumbir forzosamente por su carencia absoluta de base estimable y hacer supuesto de que en la actualidad, tras la reforma efectuada por la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, la acción de desahucio por expiración del plazo contractual ha de ventilarse a través del cauce del juicio verbal, de acuerdo con el artículo 250, 1,1 º del citado texto procesal, que es un juicio de naturaleza declarativa, sin cortapisa alguna de medios de alegación y defensa, que admite la acreditación y discusión en su seno de cualquier cuestión atinente a si ha expirado o no el término contractual pactado, ya que ello es precisamente lo que perfila opus legis el ámbito de operatividad de dicho juicio, por lo que su idoneidad para canalizar la pretensión ejercitada no puede ponerse en tela de juicio, no pudiendo confundirse con el juicio de desahucio por falta de pago presidido en sus contornos por esa limitación de medios alegatorios y probatorios y respecto al que la jurisprudencia ha venido proclamando que la complejidad de las cuestiones que producen la incompatibilidad con los trámites estrictos del juicio de desahucio no es la que vean las partes como argumentos defensivos, sino la que surge de la naturaleza del contrato de que dimane el desahucio, pues que, de no ser ello así, se podrían producir situaciones fraudulentas, puesto que bastaría que el demandado introdujera la cuestión compleja sin base probatoria alguna para que no prosperase el desahucio.”
Lo que genera mayor confusión, y que brinda nuestra Ley Rituaria es lo referido respecto a la cosa juzgada, que, según la norma, no cabe tampoco en la segunda tipología del procedimiento de desahucio por expiración del plazo fijado contractual o legalmente. El art. 447.2 LEC señala lo siguiente:
No producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión ni las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por expiración legal o contractual del plazo, y sobre otras pretensiones de tutela que esta Ley califique como sumarias.
Igualmente, respecto a la reconvención, el art. 438.2 LEC señala que: “ En ningún caso se admitirá reconvención en los juicios verbales que, según la ley, deban finalizar por sentencia sin efectos de cosa juzgada”.
Es decir, por una parte, en el desahucio por expiración del plazo fijado contractual o legalmente, no se ha incorporado la técnica especial, donde el emplazamiento y proceso es el de un verbal plenario, en que se da al demandado un plazo de 10 días para contestar a la demanda, entendiendo que también sería posible la compensación de crédito (para el caso de que se haya acumulado a la acción de reclamación de rentas o cantidades debidas ext. arts. 1195 y ss del Código Civil); y por otra parte, como hemos indicado en líneas anteriores, no cabe cosa juzgada y reconvención.
¿Realmente es de naturaleza sumaria? A la vista de lo expuesto, me temo que no podremos dar una respuesta concluyente. Esta confusión está generada por el desorden legislativo, ya que, por un lado, tiene especialidades procesales como pueden ser que no cabe cosa juzgada y la reconvención, que tan fundamentales son en el proceso, y, por otro lado, no es estrictamente un proceso de tramitación especial, como sí lo es el trámite de desahucio por falta de pago. La práctica procesal de los Juzgados, bajo mi experiencia y práctica, no lo tiene tampoco claro, generando una inseguridad jurídica. Deberemos pelear por los intereses de nuestros clientes en los casos en los que nos sea más favorable, dentro de esta grisácea situación procesal.