El contrato de arrendamiento urbano es un negocio jurídico por medio del cual el propietario, parte arrendadora, cede el uso y disfrute de su propiedad a la parte contraria, arrendataria, a cambio del pago de una renta pactada.
Esta definición genérica, acotada a los arrendamientos urbanos, se encuentra en la actualidad regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU). Dicha norma aplica tanto a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.
Dentro del marco de los arrendamientos de vivienda, que son aquellos en los que recae sobre una edificación habitable cuyo destino principal es la de satisfacer la necesidad permanente de vivienda a favor de la parte arrendataria, este último tiene una serie de obligaciones siendo la fundamental, el pago del precio del arrendamiento, definido también como la renta.
Pero, aparte de esta cantidad existen también las denominadas cantidades análogas, estos conceptos se recogen en el art. 20 LAU que regula dentro del Título II de los arrendamientos de vivienda, Capítulo II de la renta, los gastos generales y de servicios individuales. Su actual redacción indica que:
“1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.
En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.
Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.
Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.”
2. Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepción de los tributos, solo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 18.
3. Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.
4. El pago de los gastos a que se refiere el presente artículo se acreditará en la forma prevista en el artículo 17.4.”
De la lectura podemos concluir que todos aquellos conceptos que no sean susceptibles de individualización, podrían corresponder a la parte arrendataria pero siempre y cuando se pacte en el contrato y se concrete el importe anual de cada uno de los gastos a la fecha del contrato. Es decir, y de manera opuesta, todos aquellos conceptos que recaigan de manera individualizada sobre la vivienda que sea objeto del negocio jurídico y que no estén incluidos en el art. 20.1 LAU quedan sometidos a la autonomía de la voluntad de las partes, y, por ende, a la libertad de pacto.
Hay ocasiones en las que las partes pactan, aunque es más normal en contratos de arrendamientos para uso distinto del de vivienda, que tengan que hacer frente al pago de los tributos como el Impuesto de Bienes Inmuebles (en adelante, IBI) o la Tasa de la Basura. Nos hacemos las siguientes preguntas ¿Este tipo de conceptos son susceptibles de individualización? ¿Es necesario indicar en el contrato el importe anual a la fecha del contrato para que la parte arrendadora pueda exigir su pago?
El Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, ha resuelto estas preguntas en su reciente sentencia nº 1637/2025 de fecha 17 de noviembre de 2025. Debido a la existencia de dos posturas entre las Audiencias Provinciales, el Alto Tribunal ha tenido que sentar doctrina jurisprudencial sobre esta cuestión jurídica controvertida que adelantamos se decanta por determinar que el IBI y la tasa de basuras son susceptibles de individualización y no están incluidas en el art. 20.1 LAU, por lo que no existe obligación de concretar el importe anual a la fecha del contrato para que sea válida su reclamación. Argumenta lo siguiente (resaltamos en negrita):
“Frente a lo que defiende la parte recurrente, los gastos susceptibles de individualización son, además de los que se pueden medir mediante aparatos contadores, los que se asignan de forma precisa a la vivienda arrendada. Por el contrario, los gastos no susceptibles de individualización, que ni están individualizados en función del gasto o consumo hecho ni están asignados de modo preciso a la vivienda, pueden repercutirse, mediando pacto, con arreglo a otros factores, como la cuota de propiedad o la superficie de la vivienda arrendada.
El art. 20.1 LAU es transcripción de la antigua regla quinta del art. 9 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal [art. 9.1.e) en la redacción vigente], que establecía la obligación de cada copropietario de «contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización».
El «inmueble» que menciona el art. 20.1 LAU no es la vivienda arrendada, sino el inmueble en el que se encuentra ubicada la vivienda. Y, por ello, los gastos generales a que se refiere el art. 20.1 LAU son los que corresponden al arrendador por razón de la comunidad. Para estos gastos, tributos, cargas y responsabilidades, que no se pueden medir mediante aparatos contadores ni asignar de manera precisa a cada vivienda, tiene sentido lo que se establece a continuación en los párrafos segundo y tercero del art. 20.1 LAU, que establecen criterios de reparto distinguiendo según que el edificio esté o no sometido al régimen de propiedad horizontal. Para el primer caso, atendiendo a la cuota de participación y, para el segundo, a la superficie de la vivienda arrendada.
La exigencia del párrafo cuarto del art. 20.1 LAU de que, en el pacto por el que el arrendatario asume el pago de gastos que no estén individualizados se determine el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato, no solo permite al arrendatario oponerse a pagar cuantías superiores a lo fijado en el contrato, sino que además debe ponerse en relación con lo dispuesto en el art. 20.2 LAU. Este precepto responde a la preocupación del legislador por dotar de cierta estabilidad a los gastos asumidos por el arrendatario y trata de evitar que, de manera indirecta, el arrendador logre una subida de las cantidades que puede cobrar a través del incremento, por ejemplo, de los servicios de la finca. Si el importe anual de los gastos queda determinado en el contrato, será posible controlar que durante los cinco primeros años del contrato (o los siete, si el arrendador es una persona jurídica) el incremento anual no supera el porcentaje superior al doble del incremento autorizado parala renta.
La mención que se contiene a los tributos en el primer párrafo del art. 20.1 LAU debe entenderse referida únicamente a los tributos «no susceptibles de individualización» que recaigan sobre el edificio en su totalidad y cuyo pago corresponda al titular del edificio, es decir, al único propietario del edificio o a los copropietarios cuando se trate de un edificio sometido al régimen de copropiedad ordinaria o al régimen de propiedad horizontal.
Por el contrario, cuando se trata de «tributos» que están individualizados para cada una de las viviendas, no nos encontramos ante el supuesto al que se refiere el primer párrafo del art. 20.1 LAU. En consecuencia, no son de aplicación las exigencias que se establecen en el párrafo cuarto de este mismo art. 20.1 y no es preciso «determinar el importe anual» a la fecha del contrato, exigencia que, por lo demás, literalmente, solo se establece para los «gastos».”
Una vez aclarado el espíritu y base jurídica del art. 20.1 LAU, continúa dividiendo en este caso en concreto los tipos de tributos (remarcamos en subrayado y resaltamos en negrita):
“Por lo que se refiere al impuesto sobre el valor de los bienes inmuebles, son sujetos pasivos las personas que ostenten la titularidad del derecho que, en cada caso, sea constitutivo del hecho imponible de este impuesto, entre los que se encuentra la titularidad de los derechos de propiedad sobre los inmuebles, de acuerdo con los arts. 61 y 63 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Lo anterior, según se dice expresamente en el art. 63.2 del mismo texto refundido, «sin perjuicio de la facultad del sujeto pasivo de repercutir la carga tributaria soportada conforme a las normas de derecho común».
Puesto que existe libertad para fijar inicialmente la renta, también debe admitirse el pacto por el que el arrendatario asume el pago del IBI. Algo que, por lo demás, contempló el apartado 10.2 de la disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, para los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, previendo, además, de manera específica, que cuando la cuota del IBI no estuviese individualizada «se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda».
Por lo que se refiere a la tasa por los servicios de recogida de residuos, el sujeto pasivo es quien resulte beneficiado por el servicio, conforme a lo dispuesto en los arts. 20.4.s) y 23.1.b) del Real Decreto Legislativo2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Si bien, para las tasas establecidas por razón de servicios o actividades que beneficien o afecten a los ocupantes de viviendas o locales, el art. 23.2.a) del mismo Real Decreto Legislativo atribuye la condición de sustituto del contribuyente a «los propietarios de dichos inmuebles, quienes podrán repercutir, en su caso, las cuotas sobre los respectivos beneficiarios».”
Y concluye que:
“En el caso que juzgamos, en el contrato se previó de manera expresa que los arrendatarios asumían el pago del IBI y de las tasas de basuras, y así lo hicieron el primer año, pagando las cantidades correspondientes a tales conceptos. Tal pacto es válido y, puesto que, de acuerdo con los hechos acreditados por la sentencia recurrida a la vista de los recibos aportados por la actora, los importes anuales se encuentran individualizados para la vivienda arrendada, no era preciso para su exigibilidad que en el contrato se determinara el importe anual a la fecha del contrato.”