Prácticamente todas las semanas se pone en contacto con este despacho un comprador que, al empezar a vivir en el bien inmueble que ha adquirido, relacionado con este caso dentro del marco de división horizontal (piso, local…), empieza a descubrir vicios o defectos en la finca que no vio y no pudo ver cuando la compró.

El art. 1484.1 del Código Civil (en adelante, C.C) reza que:

“El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.”

En ocasiones, cuando nos dirigimos a la parte vendedora, dentro del plazo establecido en la norma, se pone de manifiesto que los vicios o defectos provienen de zonas comunes haciendo alusión a la obligación de saneamiento de la correspondiente Comunidad de Propietarios eximiéndose de cualquier tipo de responsabilidad. Dentro de los ejemplos podemos encontrar problemas en las bajantes, red de saneamientos, arquetas, etc.

Debemos tener en cuenta que el hecho de que el origen de los daños pueda estar, por ejemplo, en la red de saneamiento y, en su caso, en la sobreelevación del patio, y se precise actuar en elementos comunes, no es obstáculo a la procedencia de la acción ejercitada. El motivo por el cual se engloban zonas que no corresponden estricta y físicamente a la vivienda deviene directamente del art. 392 y ss del C.C.

Por un lado, concretamente el art. 396 del C.C señala que (resaltamos en negrita):

“Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute…”

Y, por otro lado, el art. 3 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal establece que (resaltamos en negrita):

“En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes. …”

Es decir, cuando se formaliza el negocio jurídico de compraventa de un bien inmueble, en el marco citado al inicio, no solo adquieres en propiedad la finca propiamente dicha, sino que también te conviertes en copropietario de los elementos comunes y, por ende, la parte vendedora tiene obligación de responder igualmente por estas zonas.

Esta circunstancia no puede eximir de la responsabilidad legal por saneamiento por vicios o defectos ocultos a la parte vendedora. Las deficiencias que puedan existir también (por ejemplo, en vigas, techos u otros elementos estructurales) afectan al uso ordinario de la cosa vendida, dado que afecta a su funcionalidad y habitabilidad.

En este sentido señala la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, Sección 1, en su sentencia nº68/2021, de fecha 11 de febrero de 2021 que “…la mayoría de las resoluciones de nuestros tribunales admiten la acción de saneamiento en estos supuestos por cuanto al adquirirse un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal se compra también la cuota que corresponda en los elementos comunes. Así, a título de ejemplo, en la Sentencia 321/2018, de 28 de diciembre, de la Audiencia Provincial de Segovia, se afirma que «Con independencia de las citas doctrinales que se hacen mención, entendemos que no es posible dar una solución taxativa a la situación, debiéndose valorar la relevancia de los vicios ocultos en los elementos comunes. No debemos olvidar que cuando se adquiere un inmueble en propiedad horizontal, no sólo se adquiere el piso en sí, sino que además se adquieren los elementos comunes en la cuota que corresponda al piso. Por tanto, no cabe excluir del saneamiento propio de la compraventa, como expone el juez a quo, cualquier referencia a los elementos comunes, pues son parte insita del piso adquirido, que sin esos elementos comunes (forjados, muros, tejados…) no podría existir.»

Y en la Sentencia nº 5/2009, de 6 de febrero, de la Audiencia Provincial de las Islas Baleares, Sección 3ª, igualmente se sostiene que «A la acción ejercitada en este procedimiento resulta ajeno el hecho de si el defecto o vicio se ha manifestado en elementos privativos o comunes, en todo o en parte, de la vivienda enajenada, porque el artículo 1484 obliga al vendedor al saneamiento por todos los defectos de la cosa vendida en los términos que han sido indicados, y ello sin perjuicio desde luego de la acción o responsabilidad que el vendedor pueda seguir, a su vez, respecto de aquellos que considere deben responder en todo o en parte.»

Por último, mencionar la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8ª, de 14 de septiembre de 2000 cuando manifiesta que «El vicio ha de estar en la cosa vendida, para que surja el deber de sanear, y cosa vendida es todo lo que el comprador adquiere del vendedor en virtud de la ejecución del contrato de compraventa. En el presente caso fue cosa vendida la vivienda y la participación en los elementos comunes, por lo que, si existió vicio oculto en aquella o en estos, el vendedor está obligado a sanear.»