Traemos a nuestro blog jurídico una reciente sentencia dictada por nuestro Alto Tribunal, Sala de lo Civil, nº 624/2024 de 08 de mayo de 2024 que analiza un caso respecto a la validez de poder pactar en un contrato de arrendamiento la prohibición de la aplicación de prórrogas pero, cuidado, lo es respecto a un tipo de alquileres, los rústicos.
Sin difuminar la situación de hecho, hemos de situarnos primero ante qué tipo de contrato de arrendamiento estamos. El negocio jurídico, es rústico, sujeto a la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos (en adelante, LAR) y de forma supletoria, regido por el Código Civil y, en su defecto, por los usos y costumbres que fueran aplicables. Este tipo de contratos son aquellos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta.
El art. 12 de la norma especial, regula el tiempo de duración del contrato:
«1. Los arrendamientos tendrán una duración mínima de cinco años. Será nula y se tendrá por no puesta toda cláusula del contrato por la que las partes estipulen una duración menor.
- Salvo estipulación de las partes que establezca una duración mayor, el arrendamiento de fincas y de explotaciones se entenderá concertado por un plazo de cinco años, por lo que, cumplido el tiempo, a no ser que las partes hayan dispuesto otra cosa, al celebrar el contrato o en otro momento posterior, el arrendatario de fincas pondrá a disposición del arrendador la posesión de las fincas arrendadas, si hubiera mediado la notificación a que se refiere el apartado siguiente.
- El arrendador, para recuperar la posesión de las fincas al término del plazo contractual, deberá notificárselo fehacientemente al arrendatario con un año de antelación. De lo contrario, si el arrendatario no pone la posesión de las fincas arrendadas a disposición del arrendador al término del plazo, el contrato se entenderá prorrogado por un período de cinco años. Tales prórrogas se sucederán indefinidamente en tanto no se produzca la denuncia del contrato.»
En el contrato de arrendamiento a que se refiere la sentencia se pactó lo siguiente:
«El presente contrato finalizará a 31 de diciembre de 2019. La duración del presente contrato no podrá ser prorrogada, por lo que la finca habrá de ser desalojada por el arrendatario en la fecha de vencimiento, sin necesidad de denuncia por parte del arrendador».
En Primera Instancia se consideró que el contrato se regía por el principio de la libre autonomía de la voluntad y que la posibilidad de pactar la renuncia de la prórroga del contrato era perfectamente legítima, y no contraria ninguna norma imperativa de obligada observancia, que imponga un número concreto de prórrogas.
En Segunda Instancia, en contraposición con lo anterior, se estableció el criterio del carácter imperativo del sistema de prórrogas establecido en la ley, de manera que no cabría pactar una renuncia voluntaria a su aplicación conforme a los términos del precepto anterior.
El recurso de casación se interpuso por interés casacional bajo el fundamento (infracción arts. 1.2, 12.2 y 12.3 LAR) de que la nueva Ley de Arrendamientos Rústicos se basa en la vigencia del principio de la autonomía de la voluntad de los contratantes.
Es cierto, que esta Ley, en su nueva redacción, como ha sentenciado el Tribunal Supremo, potencia la autonomía de la voluntad. Por una parte, en el último párrafo del apartado III en la exposición de motivos de la norma, que es donde se refleja la voluntad del legislador, se indica que:
«En definitiva, la orientación fundamental que inspira la ley es lograr una flexibilización del régimen de los arrendamientos rústicos en España, siguiendo la senda abierta en 1995 por la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernización de las explotaciones agrarias. Esta ley reformó la de 1980, en lo que se refiere a la duración de los arrendamientos, suprimiendo las prórrogas legales y estableciendo un nuevo plazo de duración mínima, de cinco años, frente a los 21 a que daba lugar la anterior regulación. La consecuencia fue una revitalización de los arrendamientos rústicos. Durante los años 90 se registra, así, una fuerte expansión del arrendamiento, con un aumento de 2,3 millones de hectáreas. La nueva ley profundiza en esta dirección».
Y, en el apartado IV, se señala que:
«En el capítulo I se consagra el objetivo de dar primacía a la autonomía de la voluntad de las partes (artículo1), en todo aquello que no sea contrario al muy limitado contenido imperativo de la ley.
«[…] Hay países comunitarios de nuestro entorno donde se ha llegado a admitir la total libertad de pacto en este punto de la duración, lo que en España ha parecido excesivo, pues no cabe duda de que el arrendatario precisade algún tiempo para amortizar los capitales empleados y dotar a su empresa de la indispensable estabilidad».
Por otra parte, en el propio art. 12. 2 se incluye lo siguiente: «a no ser que las partes hayan dispuesto otra cosa».
Es decir, y así lo entendemos, con esta norma se amplía la esfera dispositiva de los contratantes.
Concluye el Tribunal Supremo:
«En definitiva, podemos concluir, que la nueva ley potencia el principio de la libre autonomía de la voluntad de los contratantes, con reducción al máximo del ámbito de lo indisponible por ellos.
Pues bien, excluir el régimen de la prórroga tácita al firmar el contrato y establecer que el arrendatario deberá devolver la finca sin necesidad de la notificación del arrendador con un año de antelación, no vemos que constituya un pacto que sea contrario a una norma imperativa, pues dicha imperatividad rige para el plazo mínimo de duración del contrato que no podrá ser inferior, en ningún caso, a cinco años, bajo sanción de nulidad. Tampoco, que sea contrario a la moral, como equivalente a las buenas costumbres, ni al orden público, concebido como el conjunto de principios jurídicos, públicos y privados, políticos, económicos, sociales e incluso morales, que constituyen el fundamento de un ordenamiento jurídico en un momento concreto, y que hoy encuentran su manifestación más evidente en el propio texto constitucional ( SSTS 5 de abril de 1966, 451/1979, de 31 de diciembre, 121/2005, de 28 de febrero o 129/2024, de 5 de febrero).
Por supuesto, tampoco entra en colisión con la voluntad del legislador -no se opone a la ley- que pretende potenciar, como hemos razonado al citar las correspondientes exposiciones de motivos de las normas reguladoras de los arrendamientos rústicos, la voluntad de las partes contratantes, para lo que acude a fórmulas abiertas y flexibles o incluso sostiene que «[…] se consagra el objetivo de dar primacía a la autonomía de la voluntad de las partes ( artículo 1), en todo aquello que no sea contrario al muy limitado contenido imperativo de la ley» (art. 3.1 CC).
No se frustra, con ello, el interés jurídico del arrendatario en tanto en cuanto conoce de antemano cuál va a ser la duración del contrato, nunca inferior a los cinco años, y sin posibilidad, por haberse así expresamente pactado de prórrogas tácitas, lo que conscientemente asumió el arrendatario con la obligación de devolución de las fincas al concluir el periodo de duración pactado. La nueva ley ha derogado el régimen de las prórrogas legales dependientes de la voluntad del arrendatario ( art. 25 de la LAR de 1980). Y, además, brinda un nuevo espacio a la autonomía de la voluntad al permitir pactar un plazo mayor de duración, con el que se pueden conciliar los intereses de arrendador y arrendatario, así como las pretensiones inversoras de este último con la finalidad de mejorar la explotación agraria. En cualquier caso, no olvidemos que, en última instancia, las prórrogas no dejan de depender de la voluntad del arrendador con tal de advertir con un año antelación al arrendatario de su voluntad de continuar el arriendo; por consiguiente, no vemos que sea contrario al art. 1255del CC, convenir, de antemano, que tales prórrogas no tendrán lugar.»
¿Este pronunciamiento, afecta al resto de arrendamientos, como por ejemplo los contemplados en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU)?
Lo cierto es que no existe todavía un pronunciamiento del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, que avale la validez de un pacto en un contrato de arrendamiento de vivienda por el que se prohíba directamente la aplicación del período las prórrogas tácitas del art. 10 de la LAU, y máxime cuando actualmente, con la última modificación publicada el 25 de mayo de 2023, se han incorporado las llamadas «prórrogas extraordinarias» reguladas en los nuevos puntos 2 y 3 (arrendatarios que se encuentren en una situación de vulnerabilidad social y económica; zonas de mercado residencial tensionado), de aplicación obligatoria por parte del arrendador, siempre y cuando se cumplan los requisitos nombrados en los preceptos.
No existe tampoco un criterio unánime por parte de las Audiencias Provinciales.
Por una parte, hay una corriente mayoritaria que entiende que es legal, al ser una prórroga tácita y por ello, no es algo beneficioso exclusivamente para el inquilino, ya que el propio arrendador podría notificar al arrendatario, a la finalización de la prórroga obligatoria del art. 9 de la LAU, al menos con cuatro meses de antelación, su voluntad de no renovarlo. De alguna manera, al establecer este tipo de cláusula en el contrato de arrendamiento, el propio arrendador, ya estaría renunciando de forma anticipada a la prórroga legal de 3 años.
La SAP Madrid SAP Madrid, Sección 8ª, de 13 de julio de 2023 (recurso 1440/2022), se refiere a varias sentencias:
SAP Madrid SAP Madrid, Sección 8ª, 20 de julio de 2020, 317/2020.
«Llegados a este punto, la cuestión que hemos de abordar es la relativa a la validez del referido pacto contractual, que consideramos válido al no estar afectado por la nulidad del art. 6 LAU que establece que «son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice»; y no está afectada pues lo que establece y regula el artículo 10 LAU es una prórroga voluntaria anual, que no constituye ningún privilegio en favor del arrendatario ya que cualquiera de las partes puede evitar su nacimiento si manifiesta en forma su oposición, así no está establecida en beneficio del arrendatario o, al menos, en beneficio exclusivo del arrendatario ni le ocasiona perjuicio alguno pues su aplicación depende de la voluntad de ambas partes.»
SAP Barcelona, Sección 13ª, de 1 de marzo de 2011.
«Así las cosas debe examinarse si es nulo lo estipulado en el último párrafo de la cláusula segunda, es decir el excluir expresamente la prórroga voluntaria prevista en el art. 10 de la Ley 29/94 y se concluye que tal pacto es perfectamente válido en cuanto que lo establecido en el art. 10 citado es, como se dijo, una prórroga voluntaria. Sentado lo anterior, resta por determinar, si cabe, que esa renuncia a la prórroga voluntaria se establezca anticipadamente, es decir, se establezca en el contrato y no en el momento en que vencen los cinco años estipulados y de carácter obligatorio para el arrendador.»
SAP de Burgos de 25- 4- 2006.
«La prórroga que establece el artículo 10 de la LAU, a diferencia de la del artículo 9, no está en función exclusiva de los intereses y voluntad del arrendatario, sino de las dos partes contractuales, de manera que el arrendatario no adquiere un derecho unilateral a imponer su voluntad de continuar en el contrato, pasados los cinco años de duración mínima o un plazo superior si superior fue el pactado. Este precepto no establece ninguna forma determinada para notificar la voluntad del arrendador de impedir la prórroga, ni una forma concreta de constancia de la misma ni, en fin, impone más plazo que el mínimo de un mes antes de la finalización, de manera que no excluye que con anterioridad a ese mes se haya manifestado la voluntad contraria. De ahí que quepa, en la sistemática de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que la expresión de voluntad contraria a la prórroga del artículo 10 quede expresada incluso en el propio contrato. Por ello, la previsión contractual por la que se deja clara e inequívoca la voluntad del arrendador de no conceder prórroga alguna, en el régimen del artículo 10 de la LAU , no supone una renuncia de derechos del arrendatario ni incide en la sanción de nulidad del artículo 6de la citada Ley , pues no se modifica en perjuicio del arrendatario la norma legal, sino que justamente se actúa conforme a ella.».
Por otra parte, hay una corriente que señala que este tipo de cláusulas perjudican al arrendatario ya que se le está eliminando de alguna forma, la oportunidad de la prórroga tácita (sin olvidar que es un requisito indispensable comunicar de forma fehaciente el preaviso), sin que se prevea expresamente la disposición por los contratante.
SAP de Lleida, Sección 2ª, de 11 de abril de 2022 (Recurso 516/2020):
«Como puede observarse, el presente contrato de arrendamiento evidencia una contradicción, en cuanto a la duración, entre lo estipulado en él y aquello que queda preceptuado en la LAU. Pues bien, ante tal dicotomía se debe concluir que la autonomía de la voluntad en los arrendamientos de vivienda se ve limitada por los parámetros que establece la Ley de manera imperativa en cuanto a la duración de los mismos. En este sentido, esta disfunción no puede tener el alcance que pretende la parte apelante pues la misma se situaría en perjuicio del arrendatario y, en este sentido, debe recordarse lo previsto en el art. 6 de la LAU, en cuanto a los arrendamientos de viviendas, cuando establece que «Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice». Ciertamente, el contrato prevé de manera expresa la exclusión de la prórroga prevista en el art. 10 de la LAU. Pero no podemos obviar que, conforme dispone el art. 4.1 y 2 LAU, las normas que regulan el arrendamiento de vivienda tienen carácter imperativo, lo que queda reforzado por el texto transcrito de su art. 6. El art. 10 no faculta a las partes para excluir sus previsiones, por lo que tratándose de un pacto que modifica en tanto que excluye la aplicación de dicho precepto en perjuicio del arrendatario, ha de considerarse un pacto nulo y tenerse por no puesto.»
Nuestra conclusión es clara, se ha de analizar cada caso en concreto siendo la clase de arrendamiento básico para poder tener un criterio jurídico válido.
La reciente sentencia que dicta que es legal una cláusula que prohíbe las prórrogas en los contratos de alquiler, lo es pero en los rústicos, partiendo de la base de que su normativa aplicable tiene un objeto amplificador de la esfera dispositiva de los contratantes, al contrario de la normativa aplicable a los arrendamientos de vivienda, que si bien, hay un criterio mayoritario de las Audiencias Provinciales, no es unánime.