¿Conocen los propietarios demandantes quienes son los ocupantes de la vivienda?
En el año 2008, tras estallar la burbuja inmobiliaria en España, se produjo una de las mayores crisis financieras e inmobiliarias que se recuerdan en nuestro país. Las entidades bancarias, titulares de miles de prestamos hipotecarios, iniciaron acciones legales contra los deudores hipotecarios, ante el impago de las cuotas del préstamo. Principalmente se ejecutaba la garantía del préstamo por medio del procedimiento especial y sumario de ejecución hipotecaria. En la mayoría de los casos, las garantías eran las viviendas habituales de los deudores hipotecarios.
De forma paralela se acrecentó la creación de empresas, en ocasiones ligadas a los adjudicatarios para la gestión y comercialización inmobiliaria de los préstamos “fallidos”, naciendo también en este mercado figuras como los fondos de inversión y las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliarias (Socimis).
Pasados más de 20 años desde la crisis, los nuevos propietarios de las que fueran garantías de los préstamos comenzaron a ejercitar sus derechos legítimos: la recuperación de la posesión de aquellos bienes inmuebles que estaban siendo habitados por personas que no ostentaban título jurídico válido, de forma gratuita.
Dentro de las acciones judiciales que existen para la recuperación de la posesión frente a ocupantes, por la vía civil, es por excelencia, la acción de precario.
Ya dentro de la casuística, el Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, en su sentencia nº 719/2021, analiza el caso de una deudora hipotecaria que tuvo que haber sido demandada y notificada por el demandante, el cual era una persona jurídica a la que le fue aportado socialmente a su capital el bien inmueble adjudicado por la anterior entidad bancaria acreedora del préstamo hipotecario que en su momento se otorgó.
Cuando el propietario y demandante de la acción de precario es una sociedad mercantil con relación directa o indirecta con el ejecutante hipotecario, (en este caso, era cesionaria del remate y participada íntegramente por la acreedora adjudicataria) puede constituir un defecto procesal. Dicha figura es la del litisconsorcio pasivo necesario, cuya característica, que provoca la extensión de la cosa juzgada, es que se trate de la misma relación jurídico-material sobre la que se produce la declaración. No precluye la posibilidad de que sea apreciado, incluso de oficio en fase de casación, al ser una cuestión de orden público la defectuosa constitución de la relación procesal que impide la decisión sobre el fondo del litigio.
La sentencia 672/2017, de 15 de diciembre, señala que lo más habitual es que el litisconsorcio provenga de la relación de derecho material que se va a dirimir en el proceso, que es a lo que se refiere el precepto transcrito cuando habla de lo que sea objeto de juicio.
Así lo impone la naturaleza de la relación jurídica establecida entre las partes de la que traiga causa el litigio, y el principio general de derecho que establece que nadie pueda ser condenado sin ser oído (ext. art. 24.2 CE).
La sentencia nº 719/2021 indica que “la omisión en la demanda de datos identificativos de una parte que no fue emplazada y oída, y su sustitución por la genérica mención de “ignorados ocupantes” constituye un defecto procesal. Al no haber tenido la oportunidad de ser oída en el procedimiento, porque la demanda no se dirigió contra ella, como era preceptivo, hay que declarar la nulidad de sentencia y retrotraer las actuaciones al momento procesal de la audiencia previa (en los casos de los juicios verbales, al momento del acto de la vista), para, mediante el emplazamiento de los que debieron intervenir, subsanar el defecto.”
Existe el defecto procesal del litisconsorcio pasivo necesario cuando la parte demandante conoció o pudo haber conocido, quién era la persona demandada, no pudiendo limitarse a demandar a “ignorados ocupantes”.