Este tipo de situaciones las enmarcamos sobre todo en las arrendaticias, concretamente en las acciones de desahucio por falta de pago y expiración del plazo fijado contractual o legalmente, junto con la acción de reclamación de cantidades (aunque también existen casos que aunque no se haya acumulado la acción de desahucio con la de reclamación de cantidades, se puede reclamar dicha indemnización).
La propiedad tiene derecho a obtener una indemnización por los daños y perjuicios causados que se refleja en todo el tiempo que vea ocupados sus bienes inmuebles hasta la recuperación material de la posesión.
El contenido indemnizatorio por los daños y perjuicios derivados por la ocupación del inmueble arrendado durante el período comprendido entre la fecha en que el contrato de arrendamiento debería haber concluido y la fecha en que por sentencia se declara la resolución contractual por dicho concepto, también queda presupuestada en este concepto.
Este tipo de indemnización denominada “por ocupación” trae su fundamentación en el lucro cesante, es decir, todo aquel tiempo que no se ha podido obtener una rentabilidad. Queda restituido ese daño (forma de daño patrimonial que consiste en la pérdida de una ganancia legítima, y que no se hubiera producido si la ocupación ilegítima no se hubiera llevado a cabo) con este tipo de indemnizaciones. La cuantificación de la indemnización, hasta que se obtenga la posesión material del bien inmueble, se aplica por analogía del art. 220.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante, L.E.C):
En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia, el auto o el decreto incluirán la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.
En un caso reciente del despacho, de desahucio por expiración del plazo fijado contractual o legalmente y reclamación de cantidades, nuestro cliente ha obtenido una sentencia estimatoria por la que, aparte de la resolución del contrato de arrendamiento, se condena también a los demandados a abonar este tipo de indemnización hasta la recuperación material de la posesión, que en este caso, sería hasta el lanzamiento judicial, debido a la inexistencia de voluntad de los que fueran arrendatarios.
Es muy ilustrativa la fundamentación jurídica de Su Señoría respecto a este concepto:
Por lo que se refiere a la normativa aplicable, resulta incuestionable que el arrendatario, de conformidad con lo previsto en el artículo 1561 del Código Civil, en el momento de la conclusión del arriendo debe proceder a la devolución de la finca, tal y como la recibió, por cualquiera de los medios admitidos en derecho, de manera que si la retiene, una vez concluido el arriendo, lo hace sin posesión, viciosamente, como detentador.
En este sentido la jurisprudencia viene reconociendo en tales casos la obligación de pagar la renta correspondiente al tiempo de ocupación, precisando que si bien el abono de la misma no puede tener apoyatura en un deber contractual, al no tener la cualidad de arrendataria, sí encuentra fundamento en el principio de interdicción del enriquecimiento injusto, en virtud del cual el sacrificio del arrendador, al verse privado del uso y disfrute del inmueble, debe ser compensado. Entra en juego la procedencia de la indemnización de daños y perjuicios, con fundamento en los artículos 1.101, 1.106, 1.107.2.2 en relación al 1.568, todos ellos del Código Civil aplicada al arrendatario que incumple sus obligaciones contractuales y prolonga la posesión, disfrute y, en este caso, comercialización de los bienes arrendados, una vez extinguido el contrato y en contra de la voluntad expresa del arrendador.
Así lo ha establecido el Tribunal Supremo en varios supuestos en los que el arrendatario sigue en el uso de la cosa arrendada a pesar de la extinción del contrato, cuando ya no tenía derecho a disfrutarlos, por lo que tal utilización se realiza en abuso de derecho y constituye un verdadero enriquecimiento injusto, del que nace la obligación de indemnizar a la propiedad, que por esa indebida ocupación no ha podido disponer (artículos 1.887 y siguientes del Código Civil, y Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de marzo y 9 de febrero de 1987, 30 de marzo de 1988, 23 de noviembre de 1989, 28 de marzo de 1990, 13 de diciembre de 1991, 17 de febrero de 1994, 8 de mayo de 1995, 8 de junio de 1998).
Por otra parte, la regla general en tales casos es que la indemnización debe fijarse en la misma cantidad que se abonaba anteriormente como renta, si bien, no faltan resoluciones, como la Sentencia de 22 de octubre de 1993 que, ante la falta de devolución de los apartamentos arrendados por parte del arrendatario, en el tiempo preestablecido, condenó al arrendatario al abono al arrendador del pago de las rentas devengadas y e incluso al lucro cesante, consistente en la ganancia dejada de obtener al no haber podido arrendar los apartamentos a un precio mayor, durante el tiempo de prolongación abusiva de la posesión arrendaticia. En otros casos se ha precisado que no procede indemnización por demora en caso de prolongación en el uso de la cosa arrendada, si no existe comportamiento culpable, dado el ejercicio del derecho de defensa en cuestión de cierta complejidad (Sentencia del TS de 11 de junio de 1991).
Conclusión:
La propiedad, que ha sufrido un perjuicio, un lucro cesante producido por la ocupación indebida del bien inmueble por la parte demandada, tiene derecho a reclamar en concepto de indemnización por ocupación aquellos meses, cuantificados en renta, que se devenguen hasta la recuperación material de la posesión.