La Comunidad de Propietarios está definida en el art. 392 y 396 del Código Civil como una entidad conformada por varios individuos que pueden ser propietarios, de forma separada, de diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública. Esta propiedad llevará inherente, a su vez, un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio.
Dentro de esta situación jurídica, en el marco de la convivencia, es inevitable el trato y las relaciones entre las personas que forman la Comunidad de Propietarios generándose conflictos en ocasiones.
Actualmente, con fundamento en la propia seguridad de las Comunidades de Propietarios, es habitual la existencia de cámaras de seguridad. Es sustancial conocer los límites que existen en la instalación de este tipo de dispositivos que deben respetar, como base, el derecho fundamental de intimidad que protege la esfera personal y familiar de cada vecino, debiendo cumplir con una serie de requisitos legales.
La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (en adelante, LPH) es el marco legal que regula las relaciones, derechos y obligaciones entre los propietarios que conforman las Comunidades de Propietarios. En materia de instalación de cámaras de seguridad es necesario que exista un acuerdo de la Junta de Propietarios, el art. 17.3, primer párrafo, de la referida Ley señala que:
“El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.”
Es decir, para que se pueda instalar legalmente una cámara de seguridad en zonas comunes de las Comunidades de Propietarios deberá existir un acuerdo de la Junta de Propietarios con una mayoría de tres quintas partes de propietarios y cuotas. Y como señala la Agencia Española de Protección de Datos (en adelante, la AEPD), como límite en la captación, únicamente podrán instalarse en zonas comunes, y no podrán captarse imágenes en la vía pública (a excepción de una franja mínima de los accesos al inmueble), ni de terrenos y viviendas colindantes o de cualquier otro espacio ajeno.
La AEPD, como garante de la protección de los datos personales de los ciudadanos españoles (en este caso imágenes), tiene como función velar por el cumplimiento de la normativa referida a esta materia, concretamente la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales (art. 22) y el Reglamento General de Protección de Datos o Reglamento 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 27 de abril de 2016 (art. 6.1.f). La base legal que legitimaría las Comunidades de Propietarios sería la seguridad debiendo de cumplir una serie de condicionantes:
- Información y transparencia correspondiente.
- Seguridad de los datos siendo responsable del tratamiento cada Comunidad de Propietarios.
- Límite temporal de conservación de 30 días desde la captación (salvo cuando hubieran de ser conservados para acreditar la comisión de actos que atenten contra la integridad de personas, bienes o instalaciones. En tal caso las imágenes deberán ser puestas a disposición de la autoridad competente en un plazo máximo de setenta y dos horas desde que se tuviera conocimiento de la existencia de la grabación.)
En el año 2024, el Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, confirmó en la sentencia nº 1399/2024 de fecha 23 de octubre de 2024, que las Comunidad de Propietarios pueden instalar cámaras de captación de imágenes en las zonas comunes de los edificios con fines de seguridad:
“El art. 22.1 de la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales prevé que «[l]as personas físicas o jurídicas, públicas o privadas, podrán llevar a cabo el tratamiento de imágenes a través de sistemas de cámaras o videocámaras con la finalidad de preservar la seguridad de las personas y bienes, así como de sus instalaciones». Los siguientes párrafos de dicho artículo establecen determinados requisitos para la instalación de dichos sistemas de videovigilancia y limitaciones (limitación a la captación de imágenes en la vía pública, plazo para la supresión de las imágenes grabadas, información sobre la instalación del sistema, etc.). En la demanda no se cuestiona que tales requisitos hayan sido cumplidos; y la inadmisión por la Agencia Española de Protección de Datos de la denuncia interpuesta por la demandante, así como la desestimación del recurso interpuesto contra dicha inadmisión, corrobora que tales requisitos se cumplieron, como también lo fueron los establecidos en la Instrucción 1/2006, de 8de noviembre, de la Agencia Española de Protección de Datos, sobre el tratamiento de datos personales confines de vigilancia a través de sistemas de cámaras o videocámaras, que se aplica al tratamiento de datos personales de imágenes de personas físicas identificadas o identificables, con fines de vigilancia a través de sistemas de cámaras y videocámaras. Por tal razón, no es necesario siquiera entrar a valorar la incidencia que el incumplimiento de alguno de tales requisitos pudiera tener en la licitud de la afectación al derecho a la intimidad que supone la instalación de estas cámaras.
Asimismo, la instalación de dicho sistema de videovigilancia fue objeto de un acuerdo de la junta de propietarios del edificio adoptado con los requisitos necesarios para la adopción de acuerdos en estas juntas y con las mayorías que exige el art. 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal para este tipo de acuerdos.
Por tanto, concurre el título legitimador para la instalación del sistema de videovigilancia en el edificio en régimen de propiedad horizontal sobre el que está constituida la comunidad de propietarios demandada.
En lo que respecta al respeto del principio de proporcionalidad en la limitación del derecho fundamental a la intimidad personal y familiar, la instalación del sistema de videovigilancia es idónea para la finalidad legítima de proteger la seguridad de los vecinos y de sus bienes.
Asimismo, puede considerarse razonablemente justificada su necesidad por el acaecimiento de actos de vandalismo en el edificio con anterioridad a su instalación, sin que se haya alegado siquiera que exista otra medida más moderada para la consecución de la finalidad indicada.
Y, por último, la afectación al derecho a la intimidad personal y familiar de la demandante no es desproporcionada, no solo porque la instalación y puesta en funcionamiento de las cámaras era conocida por los vecinos, entre ellos la demandante, y porque solo se captan imágenes de las zonas comunes del edificio, sino también por las cautelas adoptadas para custodiar las imágenes y para que el acceso a tales imágenes grabadas por el sistema esté muy limitado, medidas que han sido descritas en las sentencias de instancia.
Por tanto, las circunstancias concurrentes en este supuesto son distintas de aquellas que justificaron, en nuestras sentencias 799/2010, de 10 de diciembre, y 600/2019, de 7 de noviembre, que declaráramos la existencia de una intromisión ilegítima en este derecho fundamental por la instalación de sistemas de videovigilancia.”
En relación con el derecho a la intimidad, el propio Tribunal Supremo, ha resuelto recientemente en su sentencia nº 1166/2025 de 17 de julio de 2025 un caso sobre la posibilidad de instalar dispositivos de captación de imágenes en las propias mirillas de las viviendas. A priori, la propia existencia de mirillas físicas en las puertas de las viviendas limita en parte el derecho a la intimidad. Esta limitación está fundamentada, y aceptada socialmente, en la seguridad de todos los vecinos. En la sentencia anterior, el Tribunal Supremo, indica que:
“Resultaría excesivo que se impidiera a los vecinos tener una mirilla en la puerta de sus viviendas o se negara la posibilidad de establecer un servicio de conserjería porque tales medidas afectan al derecho a la intimidad de los moradores del edificio. Se trata de limitaciones de dicho derecho a la intimidad acordes a los usos sociales que delimitan la protección de este derecho fundamental ( art. 2.1 de la Ley Orgánica 1/1982, de 5 de mayo)y que se encuentran justificadas por la protección de la seguridad de las personas que viven en el edificio y de sus bienes, y por el adecuado servicio al edificio.”
En lo que respecta a la instalación de dispositivos de captación de imágenes en las propias mirillas, es necesario realizar un juicio de proporcionalidad en cada caso concreto, debiendo estudiar si realmente hay una justificación clara de seguridad para evitar intromisiones ilegítimas. En la sentencia antes indicada se trataba de un caso en el que las puertas de acceso a cada vivienda estaban enfrentadas con apenas 1,5 metros de distancia entre ellas. El Ato Tribunal, resuelve que:
“En el presente caso, el juicio de proporcionalidad realizado por las sentencias de instancia es correcto y lleva a una conclusión distinta de la alcanzada en la sentencia 1399/2024, de 23 de octubre. La instalación del dispositivo en el caso objeto del presente recurso no respondió a problemas de seguridad (se trata de un edificio encuadrado en un recinto cerrado en el que existen otros dos edificios y dotado de un servicio de conserjería, y no existían problemas de seguridad), sino a la simple comodidad de los demandados, que estaban ausentes durante temporadas y tenían interés por saber si iba alguien a entregar algún paquete a su vivienda; el dispositivo se activa siempre que alguien acude a la vivienda de los demandantes, por la cercanía entre ambas puertas, sin necesidad de que hayan llamado al timbre de la vivienda de los demandados o intentado abrir su puerta; la situación enfrentada de ambas puertas, a una distancia mínima, supone que cuando se abre la puerta de la vivienda de los demandantes el dispositivo permite ver el interior de esa vivienda; no existen garantías de limitación al acceso de esas imágenes, antes al contrario, los demandados pueden hacer uso de ellas sin control, por lo que tampoco se cumplen las limitaciones impuestas por el art. 22.1 dela Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales.”
Otra situación que también puede darse es la propia instalación cámaras de seguridad dentro de las viviendas. Siguiendo la aplicación de la normativa inicialmente comentada, la instalación en el interior de la vivienda es legal siempre y cuando no se vulnere el derecho a la intimidad y privacidad de terceras personas, debiendo proteger sus datos personales.
En el marco jurídico de arrendamientos de bienes inmuebles es importante conocer también los límites que existen, en línea y respetando lo ya comentado. Es necesario contar con la suficiente base legitimadora. En un reciente caso, la AEPD ha sancionado con 4.000,00 € a la parte arrendadora por infracción del art. 83.5.a) en relación con el art. 6 del Reglamento General de Protección de Datos al demostrarse, según indica “la presencia de una cámara de video-vigilancia en el interior de la vivienda que afecta a zonas reservadas a la de la reclamante, sin causa justificada, procediendo al tratamiento de sus datos personales”. Señala que “se deben adoptar ciertas cautelas a la hora de instalar cámaras de video-vigilancia dado que su presencia puede colisionar con otros derechos de carácter fundamental en juego”.
Continúa señalando que “la parte reclamada ha procedido a instalar por aparentes motivos de seguridad una cámara que afecta a zona de libre intimidad de su arrendatario, afectando con ello a sus datos de carácter personal, no pudiendo imponerse inclusive la presencia de la misma mediante clausula contractual al ser en este caso el domicilio un espacio en el cual el individuo vive sin estar sujeto necesariamente a los usos y convenciones sociales y ejerce su libertad más íntima”.