Abogados expertos en vicios ocultos en Madrid

Si ha comprado una vivienda, local o inmueble y después han aparecido defectos que no estaban a la vista, puede tener derecho a reclamar por vicios ocultos. En Corujo & Jiménez Abogados analizamos si el defecto era anterior a la compraventa, si afecta al uso o valor del inmueble y qué acción legal resulta más adecuada para reclamar una reparación, una rebaja del precio, una indemnización o, en los casos más graves, la resolución del contrato.

Los vicios ocultos son defectos no visibles en el momento de la compra que afectan de forma relevante al uso, habitabilidad, valor o seguridad del inmueble. Pueden aparecer tras la entrega de la vivienda y generar conflictos entre comprador y vendedor, especialmente cuando el comprador no habría adquirido el inmueble, o habría pagado menos, de haber conocido el problema antes de firmar.

No todos los desperfectos permiten reclamar. Para valorar la viabilidad del caso es necesario estudiar si el defecto estaba oculto, si era anterior a la compraventa, si tiene entidad suficiente y si puede acreditarse mediante documentación, fotografías, comunicaciones o informe técnico.

Además, el origen del defecto no siempre se encuentra dentro de la propia vivienda, ya que los vicios ocultos relacionados con elementos comunes del edificio también pueden generar responsabilidad y deben analizarse junto con la compraventa.

Entre los problemas que pueden llegar a considerarse vicios ocultos, siempre que cumplan los requisitos legales y técnicos aplicables, se encuentran:

• Humedades o filtraciones cuyo origen no era visible al comprar.
• Defectos ocultos de impermeabilización en cubiertas o terrazas.
• Fugas o deficiencias graves en tuberías y sistemas de saneamiento.
• Grietas o daños estructurales que no podían detectarse en una revisión ordinaria.
• Deficiencias ocultas en la instalación eléctrica.

Para reclamar por vicios ocultos no basta con que aparezca cualquier desperfecto después de la compra. Es necesario que el defecto existiera antes de la transmisión, que no fuera fácilmente detectable por el comprador en una revisión ordinaria y que tenga suficiente importancia como para afectar al uso, valor o condiciones del inmueble.

También es importante analizar si el vendedor conocía o podía conocer el defecto, si se entregó información incompleta o inexacta y si existen pruebas que permitan acreditar el origen y alcance del problema. En estos casos, el informe técnico suele ser una pieza clave para valorar la viabilidad de la reclamación.

Cuando se acredita la existencia de vicios ocultos, el comprador puede valorar distintas acciones frente al vendedor según la gravedad del defecto, el perjuicio sufrido y la viabilidad de la reclamación. En algunos casos puede solicitarse una rebaja del precio, en otros la reparación del daño y, en los supuestos más graves, la resolución de la compraventa.

Además, cuando proceda, también puede reclamarse una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, especialmente si el defecto ha generado gastos adicionales, pérdida de uso del inmueble, reparaciones urgentes o una disminución clara del valor de la vivienda, local o finca adquirida.

• Rebaja del precio pagado.
• Reparación de los defectos detectados.
• Resolución del contrato en casos graves.
• Reclamación de daños y perjuicios.
• Negociación extrajudicial o demanda judicial.

Cuando se ejercitan las acciones de saneamiento por vicios ocultos previstas en el artículo 1490 del Código Civil, debe tenerse en cuenta el plazo de seis meses desde la entrega del inmueble.

Debido a la brevedad de este plazo, es recomendable recopilar cuanto antes el contrato o escritura de compraventa, fotografías, comunicaciones con el vendedor y un informe técnico que permita determinar el origen y la antigüedad del defecto.

Para determinar el plazo y la acción aplicable conviene revisar:

• Fecha de la compraventa y fecha efectiva de entrega del inmueble.
• Momento en que aparece el defecto.
• Tipo de daño detectado.
• Existencia de informe técnico.
• Posibles responsables de la reclamación.

Cuando resulte aplicable la Ley de Ordenación de la Edificación, deben distinguirse los plazos de responsabilidad de los agentes que intervinieron en la obra y el plazo para ejercitar la correspondiente acción.

La ley contempla un año para los defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado, tres años para los defectos que afecten a la habitabilidad y diez años para los daños relacionados con elementos estructurales que comprometan la resistencia o estabilidad del edificio. Estos periodos se cuentan desde la recepción de la obra sin reservas o desde la subsanación de estas.

La acción para exigir las responsabilidades previstas en esta ley prescribe, con carácter general, a los dos años desde que se produzcan los daños, sin perjuicio de otras posibles acciones derivadas de un incumplimiento contractual.

Por ello, antes de reclamar es necesario determinar si estamos ante un vicio oculto de la compraventa, un defecto constructivo o un posible incumplimiento contractual, ya que cada supuesto puede tener requisitos y plazos diferentes.

En Corujo & Jiménez Abogados analizamos reclamaciones por vicios ocultos en viviendas, locales e inmuebles en Madrid, tanto en fase extrajudicial como judicial. Estudiamos la documentación de la compraventa, las comunicaciones con el vendedor, el estado del inmueble, los informes técnicos disponibles y la viabilidad real de la reclamación.

Nuestro objetivo es valorar la mejor estrategia para defender sus derechos, ya sea mediante una reclamación previa, una negociación con la parte contraria o, si resulta necesario, la presentación de una demanda para reclamar la reparación, la rebaja del precio, la resolución del contrato o la indemnización que corresponda.

Este servicio forma parte de nuestro asesoramiento en Derecho Inmobiliario en Madrid, orientado a resolver conflictos derivados de compraventas y otros problemas relacionados con inmuebles.

• Revisión de escritura, contrato y documentación de la compraventa.
• Análisis del defecto y de su origen.
• Coordinación con informe técnico o pericial.
• Reclamación extrajudicial frente al vendedor.
• Demanda judicial por vicios ocultos cuando sea necesario.

¿Ha detectado defectos ocultos tras comprar una vivienda o inmueble?

Contacte con el despacho y estudiaremos la viabilidad de su reclamación.