En el verano del año 2022 recibimos una llamada: en la propiedad de nuestro cliente, Persona Jurídica, presuntamente se estaba desarrollando una actividad de prostitución. Tras recabar información y realizar investigaciones, en colaboración con detectives privados, confirmamos estos hechos. Inicialmente nos pusimos en contacto con los arrendatarios de la vivienda, para intentar a llegar a un acuerdo extrajudicial que pusiera fin a la controversia. Las negociaciones fueron infructuosas, insistían en que no se estaba destinando el bien inmueble a un fin que no fuera el de vivienda. Ante esta tesitura que afectaba directamente, entre otras, a la reputación de nuestro cliente, informamos a la Comunidad de Propietarios, del inicio de acciones judiciales.
La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU) es el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a uso distintos del de vivienda. En nuestro caso la situación de hecho era un contrato de arrendamiento de vivienda recayendo sobre una edificación habitable cuyo destino primordial era la de satisfacer la necesidad permanente de vivienda de los arrendatarios. Concretamente, en el contrato se reguló en su clausulado, por un lado, el deber de la parte arrendataria de destinar la finca objeto de arrendamiento al uso único y exclusivo de vivienda no pudiendo dedicarse a distinto del pactado, y, por otro lado, la obligación expresa a no ceder, subrogar, traspasar o subarrendar total o parcialmente, la vivienda objeto del contrato y comprometiéndose a no destinarla a otros usos que el común de vivienda para el que se alquila.
El art. 27 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU) señala en su apartado 1. º: «El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil». Este último precepto determina que:
“La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible. El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo. Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.”
En este caso, la parte arrendataria incumplió el contrato, pudiendo nuestro cliente resolver de pleno derecho el contrato, por las causas de las siguientes letras, del art. 27 LAU:
e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.
En nuestro caso escogimos, dadas las circunstancias, la resolución de la obligación, con el resarcimiento de todos los daños y perjuicios ocasionados.
Por otra parte, el art. 1555 CC, señala que:
El arrendatario está obligado:
1. º A pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.
2.º A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.
3.º A pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato.
En el art. 1556 CC:
Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente.
En el art. 1569 CC:
El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:
- ª Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los artículos 1.577 y 1.581.
- ª Falta de pago en el precio convenido.
- ª Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.
- ª Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer, o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el número segundo del artículo 1.555.
El contrato de arrendamiento, como ya he señalado en líneas anteriores, se celebró exclusivamente para destinar el inmueble a vivienda y su uso de morada. Lo trascendente es el destino pactado en el contrato.
La acción que iniciamos desde el Despacho de Abogados fue la de resolución del contrato de arrendamiento de vivienda por incumplimiento de las obligaciones contraídas por la parte arrendataria.
La sentencia de la Audiencia de Madrid, Sección 19, de 26 de mayo de 2006 (329/2006), admite la causa resolutoria por ejercicio de prostitución en la vivienda arrendada que se había contratado para vivienda habitual de la parte arrendataria.
Los requisitos que caracterizan a la causa resolutoria y que se recogían para igual dicción legal por la STS de 22-05-1993 cuando en torno al art. 114.8 del texto refundido de la LAU de 1964, expresaba que era necesario para la resolución la concurrencia de los cuatro requisitos siguientes:
«1º.- ejercicio de actividades durante la vigencia de la relación arrendaticia, lo que representaba la realización de una serie de actos continuados al menos frecuentes, actos para entrar en el concepto de habitualidad y persistencia, con exclusión de los esporádicos;
2º.- que los mismos se desarrollen en el interior del local o vivienda, lo que no es necesariamente restrictivo y cabe aplicar a las dependencias accesorias y alas comunales, pues la norma ha de ser entendida como comprensiva de aquello a lo que se extiende ya lo que integra el objeto contractual;
3º.- que las referidas actividades deben ser reputadas como inmorales, concepto más amplio que el jurídico de ilicitud, al relacionarse con conductas y disposiciones humanas que frontalmente se oponen a los sentimientos medios de ética, probidad, recato, buenas costumbres o ciudadanía rectamente entendida y ordenadamente practicada que son prevalentes en una Comunidad normal y concertada de personas que convergen sus vidas individuales en el común social y, tanto entendiendo la moralidad en su aspecto formal, es decir, al considerar la afectación del acto a los sujetos, como en el material, en razón al objeto mismo sobre el que versan los actos;
4º.- Es preciso que se dé concurrencia de notoriedad en las actividades inmorales llevadas a cabo y cuya objetividad lleve a considerar como tal lo que resulte evidente, manifiesto, divulgado o patente, es decir, lo que es sabido de común por la mayoría de las gentes».
De forma subsidiaria, a la causa principal del incumplimiento del contrato de alquiler por destinar la finca a un uso distinto del pactado en contrato, ya que en este caso se utiliza con fines de prostitución, como así quedó probado en la documental aportada, así como en aquellas pruebas que fueron propuestas en el momento procesal oportuno, con respecto a la causa por incumplimiento de la letra e) del art. 27 LAU, la prostitución es también una causa de resolución del arrendamiento por generar molestias al resto de vecinos del inmueble. Así se ha pronunciado la sección 13ª de Audiencia Provincial de Barcelona, en las sentencias, de 10 de abril y 28 de febrero de 2013.
La sentencia del Tribunal Supremo de 13 de abril de 1971, denominó el ejercicio de la prostitución como “actividades de tráfico carnal”. Este concepto, incluía en la regulación anterior, bajo el calificativo de “inmoral”, y que de acuerdo con la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 1993, es más amplio que el jurídico de ilicitud señalando que “al relacionarse con conductas y disposiciones humanas que frontalmente se oponen a los sentimientos medios de ética, probidez, recato, buenas costumbres o ciudadanía rectamente entendida y ordenadamente practicada que son prevalentes en una comunidad normal y concertada de personas que convergen sus vidas individuales en el común social”.
Actualmente, al haber sido eliminado el calificativo de «inmorales» del artículo 27.2.e) LAU, la jurisprudencia califica el ejercicio de la prostitución de actividad molesta.
La SAP de Madrid de 3 de febrero de 2001 señaló que tales actividades “degradan y deterioran el uso y conservación del mismo (inmueble) con arreglo a las reglas sociales
de convivencia”.
En el procedimiento judicial, a nivel probatorio, fueron admitidas en la Audiencia Previa, una variedad de medios de prueba que recoge el art. 299 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante, LEC):
- Interrogatorios de las partes
- Documentos privados. Más documental. Oficio a entidades bancarias
- Informe investigación privada. Ratificación
- Testificales
- Reproducción de imágenes y sonidos
Tras la práctica de todas las pruebas, y ante la continua negación radical del desarrollo de la actividad de prostitución en el inmueble, habiendo además reconvenido contra nosotros reclamando una indemnización desorbitada por perturbar la pacífica posesión del bien inmueble, no quedó lugar a dudas de que se estaba desarrollando una actividad diferente a la pactada, así como una actividad molesta.
“Así pues, la prueba practicada, acredita que, en efecto, el inmueble arrendado está siendo destinado a la prestación de servicios de prostitución y, con independencia del trasiego que exista en el edificio por la existencia de hostales o viviendas turísticas en el mismo, lo cierto es que no es el destino pactado en el contrato y ello supone un incumplimiento del contrato por parte de los arrendatarios que faculta a la parte actora a resolver el contrato con condena de los demandados al desalojo del inmueble en el plazo de un mes bajo apercibimiento de lanzamiento en caso contrario.”
La sentencia, respecto a la causa de resolución que también invocamos, indicada en líneas anteriores, la letra e) del art. 27 LAU, señala que:
“La mayoría de las resoluciones judiciales existentes sobre el tema enfocan la posibilidad de resolución del contrato por el desarrollo de actividades molestas, entre las más recientes, la SAP de Madrid de 19 de febrero de 2019 o SAP Vizcaya de 20 de mayo de 2015 además de aquéllas citadas en la primera Sentencia. Y que el ejercicio de la prostitución es una actividad molesta o incómoda, como lo puede ser la existencia de una consulta o academia, según las circunstancias, no es discutible atendido al trasiego que supone en un inmueble, las perturbaciones al descanso de otros usuarios del edificio donde se ubica la vivienda arrendada, las confusiones de los posibles clientes, y el horario, mayoritariamente, que no exclusivo, nocturno en que se desarrolla este tipo de actividad, lo que determina que diariamente incidan en el natural sosiego de la vecindad, siendo ello independiente de que tal no pueda considerarse una actividad molesta desde un punto de vista administrativo, pero sí perturbadora desde el punto de vista de las normas civiles que regulan las relaciones de vecindad.”
Por todo ello, se procedió a la estimación total de la demanda y la desestimación de la demanda reconvencional, con imposición de las costas del procedimiento a la parte demandada reconviniente.