Actualmente, la normativa especial que regula los contratos de arrendamiento de vivienda, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante. LAU), establece, por un lado en su artículo 9.1 el período de prórroga obligatoria, y por otro lado, en su artículo 10.1, el período de la prórroga voluntaria.

Art. 9.1 LAU:

“La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.”

Art. 10.1 LAU:

“Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.”

Posteriormente, una vez finaliza el contrato en el marco de las prórrogas voluntarias, y si laa partes no realizan algún tipo de comunicación, es de aplicación la norma supletoria del Código Civil (en adelante, CC), concretamente los artículos 1566 y 1581 (predios urbanos) que regulan la tácita reconducción.

Art. 1566 CC:

“Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.”

Art. 1581 CC:

“Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.”

En relación con la temporalidad y naturaleza de los contratos de arrendamiento, el Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, ya resaltó en el año 2021, en su sentencia nº 184/2021 de 31 de marzo, que:

“El art. 1.543 CC define el contrato de arrendamiento de cosas como aquél por el que una de las partes se obliga a dar a la otra «el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto». De este precepto ha deducido la jurisprudencia su naturaleza temporal o por tiempo limitado, «porque de entenderlo ilimitado o indefinido, representaría la transmisión para siempre del uso que se cede, desmembrándolo del dominio, por lo que la delimitación del plazo es esencial en este negocio jurídico» ( sentencia de 21 de mayo de 1958).”

“La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, partiendo de ese carácter temporal del arrendamiento y de la regla general de libertad de pactos, estableció ciertos límites a esta libertad, y fijó una duración mínima y un régimen de prórroga forzosa para los arrendamientos sujetos a su ámbito de aplicación en sus arts. 9 y 10.”

En el marco de la tácita reconducción, la misma sentencia citada, recordaba que:

“Como hemos declarado en la sentencia 530/2018, de 26 de septiembre, la tácita reconducción a que se refiere este precepto «da lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes». Este consentimiento se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble.”

“Por tanto, la tácita reconducción no provoca una prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior. Éste finalizó una vez cumplido el término de su duración «sin necesidad de requerimiento especial» ( art. 1581-II CC). La tácita reconducción, en caso de producirse, da lugar a un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento, integrado, como todo contrato, por su propio consentimiento, objeto y causa ( art. 1261 CC). Por ser un contrato nuevo se extinguen las garantías y su plazo no es el mismo del contrato anterior (que ya se consumió), sino el establecido supletoriamente por el Código en virtud de la remisión que el art. 1566 CC hace al 1581. Este recurso a la supletoriedad resulta preciso pues en la tácita reconducción el consentimiento de las partes es un consentimiento presunto derivado, por el lado del arrendatario, de su permanencia en el disfrute de la cosa arrendada durante quince días y, del lado del arrendador, de su aquiescencia a dicha situación, aquiescencia presunta que puede desvirtuarse mediante el correspondiente requerimiento.”

Es decir, el concepto opuesto a la temporalidad, esto es, lo indefinido, chocaría directamente con la propia naturaleza temporal del contrato de arrendamiento de vivienda quedando siempre a voluntad de una de las partes poder realizar la comunicación formal, dentro del preaviso en el momento que correspondiera, informando la no voluntad de continuar y solicitando el abandono material en la fecha que expirara el contrato, sea cuando estemos bajo el marco de la LAU o del CC.

Pero, teniendo en cuenta todo lo anterior ¿tendría validez una prórroga, como tal, indefinida, si se hubiera pactado de mutuo acuerdo con base en la autonomía de la voluntad?

En relación con la autonomía de la voluntad el art. 1255 del CC que estable que:

“Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público”

Recientemente el Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, ha dictado la Sentencia nº 1387/2025 de 07 de octubre de 2025, donde asienta que la LAU no es incompatible con una prórroga indefinida a favor de la parte arrendataria.

La sentencia realiza una análisis de la evolución que ha sufrido la regulación de la prórroga en los contratos de arrendamiento a voluntad de la parte arrendataria, desde la base normativa del CC, la LAU de 1964, el Real Decreto – ley 2/1985 de 30 de abril y finalmente la LAU de 1994.

Para situarnos, es conveniente conocer primero la situación de hecho que trae causa de esta sentencia. La problemática jurídica radica en si es válida o no, y, por ende, su eficacia, de una cláusula de prórroga forzosa a voluntad de la parte arrendataria en un contrato de arrendamiento de vivienda celebrado tras la entrada en vigor de la LAU de 1994. Esta última regulación, al contrario por ejemplo de la LAU de 1964 que amparaba la prórroga forzosa como un derecho que no se podía renunciar si quiera por la parte arrendataria, estableció directamente duraciones mínimas con las prórrogas señaladas al comienzo.

El día 25 de febrero de 2000 fue celebrado el contrato de arrendamiento de vivienda entre el que fuera la propietaria y parte arrendadora en ese momento y la parte arrendataria. Posteriormente a la celebración, se firmó un (segundo) anexo que indicaba (resaltamos en negrita):

“Dada la fuerte inversión que es necesario realizar en la vivienda objeto de arrendamiento la Comisión Ejecutiva autorizó que el plazo de este arrendamiento una vez agotado el normal de 5 más 3 años que figura en el contrato, se prorroga por años sucesivos con carácter indefinido, condición obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario que podrá dar por terminado el contrato en cualquier momento, avisando a la caja con 3 meses de anticipación. No se aplicará la penalización que se contempla en la cláusula cuarta del primer anexo del contrato.”

Posteriormente el bien inmueble fue vendido subrogándose la nueva propiedad en la posición jurídica de arrendadora quien inició una acción de desahucio por expiración del plazo contractual. La demanda se fundamentaba en lo siguiente:

“…tras la vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (en adelante LAU), no cabe establecer una prórroga forzosa obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario que, por ser contraria al espíritu de la norma y a la voluntad del legislador, vulnera lo dispuesto en el artículo10 de la precitada disposición general, que es la única prórroga factible en virtud de lo dispuesto en el art. 4 dela referida ley especial, cuando establece que: «[l]os arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en el Título II de la presente ley, en su defecto, por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil».”

La demandante consideró “…aplicable el art. 1566 CC, relativo a la tácita reconducción, notificó fehacientemente al arrendatario la intención de no renovar el contrato, que consideró extinguido el 25 de febrero de 2023, y postuló un pronunciamiento judicial en tal sentido.”

La demanda fue desestimada tanto en Primera Instancia como en Segunda Instancia, aplicando por analogía el régimen del usufructo (art. 513. 1.º CC). La parte demandante recurrió en casación donde alegó incongruencia extra petita del art. 218 LEC y la vulneración del art. 10 LAU.

Es importante tener en cuenta la situación de hecho concreta en el sentido de que la parte arrendadora es persona jurídica así como la causa onerosa. Si bien es cierto que la motivación del Tribunal Supremo radica en la autonomía de la voluntad, dentro del marco de las prórrogas voluntarias del art. 10 LAU donde ambas partes pueden mostrar su voluntad de no continuar con el mismo, este Despacho Profesional tiene series dudas de que si estuviéramos antes otro supuesto de hecho, esto es, por ejemplo, que la parte arrendadora fuera una persona física y que no se hubiera hecho alusión a una reciprocidad contractual basada en la realización de una serie de obras por parte del arrendatario, se pudiera dar por válida esta jurisprudencia.

El Alto Tribunal señala que:

“La diferencia entre el régimen jurídico de los arts. 9 y 10 LAU es clara, en tanto en cuanto la oposición a la prórroga del art. 9.1, solo puede realizarla el arrendatario; mientras que la operatividad de la prórroga del art.10 exige la voluntad concorde de ambas partes; es decir, que ostenta naturaleza bilateral, puesto que ha de concurrir el consentimiento de arrendador y arrendatario de no poner fin al contrato tras su vencimiento, que la ley presume prestado en el supuesto de no oponerse a la prórroga con un mes de antelación.

De esta naturaleza convencional, cabría la eventualidad de un pacto de exclusión de la prórroga del art. 10 LAU, puesto que la ley no reconoce al arrendatario un derecho incondicionado a ella, habida cuenta de que siempre cabe que el arrendador la vede mediante la exteriorización de su voluntad en tal sentido.

Tampoco, existe inconveniente en regular pactos de prórroga convencional, una vez extinguido el previsto en el art. 10 LAU, como hicieron las partes litigantes, no olvidemos además que la aplicación de la tácita reconducción de los arts. 1566 y 1581 del CC opera como régimen supletorio en defecto de lo establecido por las partes en virtud de lo dispuesto en el art. 4.2 LAU, y un pacto de tal clase no vulnera el art. 10 LAU, suple un vacío legal que es cuestión asaz diferente y tampoco perjudica al arrendatario ( art. 6 LAU).

No podemos, por lo tanto, aceptar que no caben pactos de prórroga superiores al previsto del art. 10 LAU nique, transcurrido el plazo de tres años establecido en tal precepto, el contrato quede sujeto imperativamente al mecanismo de la tácita reconducción cuando exista pacto al respecto libremente suscrito por las partes.

El art. 11 LAU, con respecto a los contratos de duración pactada superior a cinco años -consagración normativa expresa de la legalidad de las cláusulas convencionales que superen el mínimo legal de duración, como igualmente resulta del art. 16.4 LAU-, dispone, por su parte, que podrá el arrendatario, siempre que la relación arrendaticia hubiera durado al menos cinco años y previo aviso al arrendador con dos meses de antelación, desistir del contrato.

En definitiva, el art. 10 de la LAU no impone un régimen legal imperativo que vede, en cualquier caso, el juego del principio de la libre autonomía de la voluntad del art. 1255 CC, siempre que no perjudique los derechos del arrendatario ( art. 6 LAU).”

Es decir, el Tribunal Supremo, basándose en la autonomía de la voluntad de pacto, está aplicando una liberalización en contraposición de la rigidez legal existente hoy en día por medio de la cual reconoce y da por válida una prórroga indefinida o forzosa a favor de la parte arrendataria siempre y cuando la situación de hecho esté casualizada.

Termina la sentencia resaltando que:

“En definitiva, el contrato no queda al arbitrio de la parte arrendataria con vulneración del art. 1256 CC y se respeta el principio de la libre autonomía de la voluntad del art. 1255 del CC, pues no ofrece duda alguna de cuál era la voluntad contractual de ambas partes, expresamente exteriorizada e incluso explicada en el contrato, bajo un criterio de reciprocidad contractual por las importantes obras que asumía el arrendatario. Estipulación de prórroga convencional que fue libremente aceptada y que permitió la confluencia de voluntades precisas para el nacimiento del vínculo arrendaticio objeto del proceso.”

Insistimos en que será fundamental estudiar cada caso en concreto ya que el espíritu de la norma a priori es contrario a la normativa que regulaba anteriormente (LAU de 1964) los arrendamiento de vivienda. La propia exposición de motivos de la LAU 1994 ya resaltó como novedad que:

“La regulación de los arrendamientos de vivienda presenta novedades significativas, fundamentalmente en relación con su duración. En este sentido, se ha optado por establecer un plazo mínimo de duración del contrato de cinco años, por entender que un plazo de estas características permite una cierta estabilidad para las unidades familiares que les posibilita contemplar al arrendamiento como alternativa válida a la propiedad. Al mismo tiempo, no es un plazo excesivo que pudiera constituir un freno para que tanto los propietarios privados como los promotores empresariales sitúen viviendas en este mercado.

Este plazo mínimo de duración se articula a partir del libre pacto entre las partes sobre la duración inicial del contrato más un sistema de prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzar el mínimo de cinco años de duración, si el pacto inicial hubiera sido por un plazo inferior.

Se introduce también en la ley un mecanismo de prórroga tácita, transcurrido como mínimo el plazo de garantía de cinco años, que da lugar a un nuevo plazo articulado, asimismo, sobre períodos anuales, de tres años.

El reconocimiento de la existencia de situaciones que exigen plazos inferiores de duración ha hecho que la ley prevea esta posibilidad, aunque vinculada en exclusiva a la necesidad, conocida al tiempo de la celebración del contrato, de recuperar el uso de la vivienda arrendada para domicilio del propio arrendador. 

El establecimiento de un plazo de duración limitado permite mitigar el impacto que el instituto de las subrogaciones pudiera tener sobre el equilibrio de las prestaciones. En la medida en que el derecho de las personas subrogadas a continuar en el uso de la vivienda arrendada sólo se mantiene hasta la terminación del plazo contractual, no existe inconveniente en mantener dicho derecho en el ámbito mortis causa a favor de aquellas personas con vinculación directa con el arrendatario. Destaca como novedad el reconocimiento de este derecho al conviviente «more uxorio».”