Partiendo de la base de que la existencia de estatutos en una Comunidad de Propietarios no es de obligado cumplimiento, lo cierto es que es aconsejable disponer de ellos ya que van a complementar el marco del régimen de convivencia para todos los propietarios de pisos o locales de un edificio sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal (ext. art. 396 del Código Civil).
La exposición de motivos de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (en adelante, LPH) recoge que:
“La ley brinda una regulación que, por un lado, es suficiente por sí –con las salvedades dejadas a la iniciativa privada– para constituir, en lo esencial, el sistema jurídico que presida y gobierne esta clase de relaciones, y, por otro lado, admite que, por obra de la voluntad, se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la ley. De ahí que la formulación de Estatutos no resultará indispensable, si bien podrán estos cumplir la función de desarrollar la ordenación legal y adecuarla a las concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones.”
Por otro lado, el art. 6 de la LPH indica que “Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.”
Teniendo claro el marco legal por el que se regula una Comunidad de Propietarios (LPH, estatutos y normas de régimen interior), vemos pertinente traer a nuestro blog jurídico, la recientemente dictada sentencia por el Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, nº 1671/2023 de fecha 29 de noviembre de 2023 por la que, resumidamente, se reconoce la prohibición de uso y destino de las viviendas al arrendamiento de corta estancia, alquiler vacacional o apartamento turístico, al estar así recogido y caracterizado en las normas de la Comunidad de Propietarios como bienes inmuebles de uso distinto del de vivienda y en las que concurre un componente comercial, profesional o empresarial.
Debemos recordar, aunque el Tribunal Supremo examine en el presente caso si en los estatutos comunitarios existe una prohibición de destinar los pisos al uso turístico o no, y no la aplicación de la nueva regulación de la LPH, que la posibilidad de acordar la prohibición del alquiler de vivienda para destinarla a una actividad turística por la Comunidad de Propietarios fue introducida por el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que supuso la inclusión de un nuevo apartado 12 en el art. 17 de la LPH:
“El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.”
En el caso analizado, la Comunidad de Propietarios establecía en sus estatutos la siguiente norma:
«Queda terminantemente prohibido la realización de actividad económica alguna en las viviendas (oficina, despacho, consulta, clínica, etc.) salvo que la propia subcomunidad de portal lo autorice por unanimidad previa consulta obligatoria de algún interesado»
¿Es aplicable a los alquileres turísticos?
Resuelve el Tribunal Supremo señalando que “el alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad incluida en la prohibición estatutaria, pues es una actividad económica, equiparable a las actividades económicas que a título ejemplificativo se enumeran en la Norma Quinta de los Estatutos, caracterizadas todas ellas por ser usos distintos del de vivienda y en los que concurre un componente comercial, profesional o empresarial.
Esta interpretación es conforme con la jurisprudencia de la sala acerca de que las limitaciones tienen que ser claras, precisas y expresas porque la inclusión de la actividad turística en la prohibición estatutaria es perfectamente coherente con su letra y espíritu, que no es otra que prohibir que en las viviendas se ejercite una actividad económica con un carácter comercial, profesional o empresarial como sucede con los apartamentos turísticos.”
Alegan los recurrentes que las limitaciones al derecho de propiedad deben ser interpretadas de modo restrictivo, siendo válidas y eficaces siempre y cuando, consten de forma expresa. Es cierto, como recuerda la sentencia 358/2018, de 15 de junio, que el derecho de la propiedad privada, como derecho constitucional, no puede tener limitaciones salvo las establecidas legal o convencionalmente, debiendo, en todo caso, ser interpretadas de un modo restrictivo. Pero, como aclara la sentencia de 2018 citada, “en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.”
En el supuesto de hecho, consta expresa la prohibición, no siendo válido a nuestro parecer extrapolar el alquiler turístico a los ejemplos de “(oficina, despacho, consulta, clínica, etc.)” cuando es lógico que todas ellas son actividades económicas, al igual que la explotación del negocio de alquiler turístico. De hecho, la propia legislación sectorial turística de la Comunidad Autónoma y las ordenanzas municipales, aplicables al supuesto de hecho, destacan que la actividad de alquiler de las viviendas que se ofrezcan o comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales y que son cedidas temporalmente por la persona propietaria, explotadora o gestora y comercializadas directamente por ella misma o indirectamente, a terceros, de forma reiterada o habitual y a cambio de contraprestación económica, es de condición sujeta a una actividad económica.
De esta manera, El Tribunal Supremo respalda la prohibición de los alquileres turísticos en las Comunidades de Propietarios que prohíben el uso de actividades económicas, con un carácter comercial, profesional o empresarial como sucede en este tipo de negocios jurídicos.
¿El arrendamiento de vivienda para uso turístico es equiparable al arrendamiento de vivienda?
Hemos de tener en cuenta que la letra e) del art. 5 LAU, añadido por el art. 1.2 de la Ley 4/2013, de 4 de junio y que sufrió varios cambios de redacción quedando finalmente la establecida por el art. 1.2 del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, citado anteriormente, indica que quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley, entre otros, los siguientes:
e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.
Es decir, teniendo en cuenta que según el art. 2 LAU el arrendamiento de vivienda es aquel «arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario» y, dado que el destino a un alquiler turístico es un alojamiento temporal y no un alojamiento habitacional a largo plazo que constituya un cambio de residencia, y con base en la letra e) del art. 5 LAU este tipo de contratos de arrendamiento quedarían fuera del marco de la LAU, estando sujetos a las normas del Código Civil, queda afectado también a lo estipulado en la LPH así como en las normas de las Comunidades de Propietarios.