La figura de la usucapión ha estado ganando protagonismo dentro de la práctica jurídica, sobre todo en aquellos casos en los que participan las instituciones de dominio público.
En este blog analizaremos la reciente sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, nº 386/2026 del 11 de marzo, la cual examina los límites de la prescripción adquisitiva cuando el bien se encontraba unido a un uso o un servicio público.
En un primer lugar hablaremos de la usucapión, también conocida como prescripción adquisitiva, la cual se encuentra regulada en los artículos 1930 y ss. del Código Civil, la cual conforma un modo originario de adquisición de la propiedad gracias a la posesión prolongada en el tiempo.
Se entiende que es una figura clásica del Derecho Civil, porque permite a una persona poder adquirir la propiedad de un bien o tener ciertos derechos sobre él, cuando lo haya poseído durante cierto tiempo y cumpliendo con los requisitos que impone la ley. Su principal objetivo es dar seguridad jurídica a aquellas situaciones mantenidas durante años, para así evitar dudas cuando el verdadero titular no ha ejercido sus derechos durante un largo tiempo.
Dentro de sus modalidades podemos distinguir dos tipos:
- Usucapión ordinaria: exige, además de la posesión apta para usucapir, la concurrencia de buena fe y justo título, así como el transcurso de los plazos (Bienes inmuebles: 10 años entre presentes y 20 entre ausentes y bienes muebles: 3 años.)
- Usucapión extraordinaria: no requiere ni buena fe, ni título, solo una posesión pública, pacífica, ininterrumpida y en concepto de dueño durante el tiempo fijado en ley (Bienes inmuebles: 30 años y bienes muebles: 6 años.) Dentro de este blog tiene gran importancia sobre todo al ser la modalidad planteada en relación con el inmueble vinculado durante años al uso público.
En definitiva, se permite que quien posee un bien durante un tiempo determinado, cumpliendo con ciertos requisitos legales, se convierta en el propietario, sin una necesidad de título.
Pero la verdad es que no funciona igual para todos los bienes, tenemos que distinguir entre:
- Bienes de dominio privado, que sí se pueden adquirir por usucapión.
- Bienes de dominio público, que, con carácter general, quedan aislados de esta posibilidad.
El artículo 1941 del Código Civil establece que:
“La posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida.”
Esto nos hace ver que no basta con poseer dicho bien, sino que se debe hacer como si se fuera realmente el verdadero dueño, de una forma que sea visible, sin oposición y de manera continuada.
La jurisprudencia ha señalado que no basta la mera propiedad material del bien, sino que es necesario un comportamiento externo propio del propietario.
Así lo ha señalado el Tribunal Supremo al afirmar que no basta la pura motivación o intención de ser dueño, sino que es preciso la existencia de actos inequívocos con clara manifestación externa en el tráfico, (es decir, no es suficiente con usar o disfrutar del bien, sino que deben realizarse actos inequívocos de dominio que se proyecten hacia el exterior, permitiendo a los demás identificar al poseedor como titular del mismo) entre otras, en las sentencias 1209/1994, de 30 de diciembre; 467/2002, de 17 de mayo; 8/2010, de 5 de febrero; 44/2016, de 11 de febrero.
En cuanto a los plazos tomamos de referencia el Artículo 1959 del Código civil:
“Se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539.”
Esto significa que en la usucapión extraordinaria no es necesario acreditar ni buena fe ni justo título, pero sí una posesión continuada durante 30 años en concepto de dueño, lo cual da lugar al fondo del debate del caso que estamos analizando.
El supuesto analizado por el Tribunal Supremo trata sobre un inmueble cuya titularidad fue discutida, planteándose si podía haber sido adquirido por usucapión tras décadas de posesión.
La particularidad de este caso radica en que dicho inmueble había estado destinado durante años a funciones institucionales, siendo utilizado como sede de actividades propias de la Jefatura del Estado.
Entonces, podemos preguntarnos si se puede realmente adquirir por usucapión un bien que ha estado afecto a un servicio público.
El Alto Tribunal rechaza la tesis de la usucapión sostenida por los herederos, al considerar que durante décadas el inmueble estuvo unido al servicio de la Jefatura del Estado. Esto nos da a entender que no existía una posesión en concepto de dueño, ya que el uso del inmueble no respondía a un aprovechamiento privado, sino a una función institucional.
Además, el Alto Tribunal destaca que, incluso aunque se pretendiera situar el inicio de la posesión privada tras el cese de dicho uso público, no había transcurrido el plazo de treinta años exigido por el artículo 1959 del Código Civil, que hemos nombrado anteriormente.
Por tanto, la usucapión alegada carecía de base suficiente, quedando definitivamente descartada como título de adquisición del dominio.
El Tribunal Supremo también parte de una idea fundamental, porque dice que los bienes de dominio público están sometidos a un régimen jurídico especial caracterizado, entre otros principios, por su inalienabilidad e imprescriptibilidad. Mientras el bien esté afecto al uso o servicio público, es decir, que durante ese período se tratara de un bien de dominio público, no puede ser adquirido por prescripción adquisitiva por particulares.
En este sentido, el artículo 1936 del Código Civil establece:
“Las cosas que están fuera del comercio de los hombres no pueden ser objeto de prescripción.”
Esto implica que los bienes de dominio público, por su propia naturaleza, no pueden ser adquiridos por usucapión.
Por ello, la jurisprudencia ha reiterado la regla general de la imprescriptibilidad de los bienes de dominio público, destacando que no pueden ser adquiridos por usucapión, como recoge, entre otras, la sentencia del Tribunal Supremo 717/2013, de 21 de noviembre, (Sala de lo civil) que declaró:
“Los bienes públicos no pueden ser adquiridos por usucapión, como se deduce de lo dispuesto por el artículo 1936 del Código Civil, que excluye de la prescripción adquisitiva las cosas que están fuera del comercio de los hombres. La propia Constitución dispone en su artículo 132 que "la ley regulará el régimen jurídico de los bienes de dominio público y de los comunales, inspirándose en los principios de inalienabilidad, imprescriptibilidad e inembargabilidad, así como su desafectación."
A partir de este supuesto, el Tribunal Supremo concluye que, mientras el inmueble estuvo afecto a un uso público, no podía existir una verdadera posesión en concepto de dueño. Es decir, quien ocupa un bien en el marco de una organización pública no actúa como propietario, sino simplemente como un mero detentador vinculado a ese uso.
La sentencia introduce un matiz importante en relación con la situación de los poseedores posteriores. El Tribunal reconoce que, aun cuando no se consolide la adquisición por usucapión, puede existir una posesión de buena fe.
Por ello, el artículo 451 del Código Civil dispone:
“El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos mientras no sea interrumpida legalmente la posesión.”
Asimismo, los artículos siguientes reconocen el derecho a ser indemnizado por los gastos necesarios y útiles realizados en el bien. Este reconocimiento resulta especialmente relevante desde un punto de vista práctico, ya que permite equilibrar la protección del dominio público con la situación de quien ha poseído el bien confiando en una apariencia de titularidad legítima.
La sentencia analizada pone de manifiesto los límites de la usucapión cuando entra en juego el régimen jurídico de los bienes de dominio público.
La posesión prolongada en el tiempo, incluso durante décadas, no es suficiente para adquirir la propiedad si el bien ha estado afecto a un servicio público, ya que en estos casos falta el elemento principal de la posesión en concepto de dueño. Sin embargo, el Tribunal Supremo adopta una solución equilibrada al reconocer efectos jurídicos a la posesión de buena fe, permitiendo la indemnización por los gastos realizados.
En definitiva, no toda posesión prolongada conduce a la adquisición del dominio, especialmente cuando el bien ha estado al servicio del interés general.