En mayo de 2022, trajimos a este blog una problemática jurídica en la que Audiencias Provinciales tenían diferentes criterios. La cuestión era si existía fraude de ley en la tramitación del juicio por precario (art. 250.1.2º LEC) por neutralizar, por iniciativa de la parte demandante, el efecto perseguido por la Ley 1/2013 relativa a la protección jurídica de los deudores hipotecarios especialmente vulnerables, concretamente, en relación con el lanzamiento.

Cuando se trata de coordinar la suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables de la Ley 1/2013 con el juicio verbal de desahucio por precario, las Audiencias Provinciales tenían los siguientes criterios que repasamos:

Primero:

Cuando el acreedor hipotecario adjudicatario del inmueble hipotecado ejecutado o quien actúe por su cuenta o en virtud de la redacción actual del precepto, cualquier adjudicatario de la finca hipotecada, pretendan el lanzamiento del deudor hipotecante ejecutado, deben solicitarlo necesariamente en el procedimiento de ejecución, constituyendo una situación de fraude de Ley acudir al juicio verbal de desahucio pretendiendo recuperar la posesión del inmueble hipotecado y ejecutado.

Audiencia Provincial de Barcelona.

Segundo:

El acreedor ejecutante adjudicatario de la finca o quien actúe por su cuenta o cualquier otro adjudicatario del inmueble, puede acudir para obtener la posesión al juicio verbal del desahucio por precario. No obstante, en este caso el demandado puede oponer y demostrar su situación de especial vulnerabilidad conforme al artículo 1 de la Ley 1/2013.

Audiencia Provincial de Zaragoza, Navarra y Madrid.

Tercero:

El incidente para obtener la declaración de especial vulnerabilidad y evitar así el lanzamiento se ha de plantear en la ejecución de la sentencia de desahucio por precario.

Audiencia provincial de Granada.

Cuarto

La situación de especial vulnerabilidad de artículo 1 de la Ley 1/2013 solo se puede solicitar en el procedimiento de ejecución hipotecaria, siendo la apreciación de tal situación ajena al juicio de desahucio por precario.

Audiencia Provincial de Asturias.

Se han dictado recientemente dos sentencias por el Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, que dilucida y trata este tipo de casos. La primera es la nº 771/2022 de fecha 10 de noviembre de 2022, recurso 7265/2021, y la segunda, que referencia a la primera, la nº 515/2023 de fecha 18 de abril de 2023, recurso 1313/2022.

La situación de hecho de cada caso en concreto será la clave para aplicar un criterio u otro. Podemos diferenciar, dos casos por lo general:

1º. Cuando el demandante es el acreedor ejecutante y/o adjudicatario-rematante de la vivienda al deudor hipotecario.

Si la acción de precario es iniciada por el acreedor ejecutante y/o adjudicatario – rematante de la vivienda en el juicio de ejecución hipotecaria, el lanzamiento debe solicitarse también en el propio procedimiento de ejecución hipotecaria. El Tribunal Supremo especifica varias consideraciones para tener en cuenta:

• El título del derecho proviene del propio procedimiento de ejecución hipotecaria.
• La Ley de Enjuiciamiento Civil, ext. arts. 61 y 545.1, atribuye la competencia funcional por conexión, para resolver cuestiones e incidencias, al mismo tribunal (o notaria, en su caso) que tramitó la ejecución hipotecaria.
• Razones elementales de economía procesal.

2º. Cuando el demandante es un tercero independiente.

Cuestión distinta es si la parte demandante es ajena al procedimiento de ejecución hipotecaria. El Tribunal Supremo considera que:

• La buena fe de la demandante se presume. En este punto, en el caso de que hubiera mala fe, por existir algún tipo de actuación u acuerdo con la adjudicataria-rematante con el objetivo de perjudicar los derechos del demandado, habría que demostrarlo y acreditarlo.

En este punto ¿se podría apreciar fraude de ley cuando exista relación entre la adjudicataria-rematante y la tercera parte independiente? Bajo mi criterio, habría que probar minuciosamente esa posible relación interesada con el objetivo de evitar la aplicación de la Ley 1/2013.

Por ejemplo, una situación de hecho que en mi vida profesional he podido comprobar:

Se celebra entre prestamista, acreedor hipotecario (entidad bancaria) y prestatario, deudor hipotecario (persona física), contrato de préstamo bancario con garantía hipotecaria sobre una vivienda habitual. Se produce el incumplimiento del deudor hipotecario, respecto a su obligación de pago y el acreedor hipotecario inicia un procedimiento especial de ejecución hipotecaria. Una vez tramitado, el adjudicatario-rematante celebra un nuevo negocio jurídico por el que traspasa el bien inmueble a una nueva entidad, la cual ha sido creada por la misma adjudicataria-rematante y de la que tiene relación directa al ostentar acciones/participaciones, normalmente gestoras de carteras de bienes inmuebles, Socimis…El nuevo propietario, parte demandante, inicia una acción de desahucio por precario frente a los ignorados ocupantes, con conocimiento de que las personas que todavía residen en la vivienda son los que fueron los deudores hipotecarios, que perdieron su título dominical en el procedimiento de ejecución hipotecaria.

• No se debe negar el derecho a acudir al procedimiento de desahucio por precario por quien obtuvo la propiedad por un título oneroso al margen del procedimiento de ejecución hipotecaria.

En las sentencias también se analizan otras cuestiones considerables:

¿Se podría discutir dentro del procedimiento de desahucio por precario la cuestión relativa a la aplicación de la Ley 1/2013?

Sí. El Alto Tribunal aclara que: “dada la naturaleza plenaria del proceso por precario ( SSTS 691/2020, de 21 de diciembre; 502/2021, de 7 de julio y 605/2022, de 16 de septiembre), cabe alegar y debatir dentro de dicho procedimiento, la cuestión relativa a la aplicación de la Ley 1/2013, que deberá ser resuelta, como cuestión de fondo o, en su caso, mediante la aplicación de la normativa de la prejudicialidad civil ( art. 43 LEC), por el juez que conozca del procedimiento de precario.”

¿Es de aplicación el plazo de un año del art. 675.2 II LEC?

Este precepto, dentro de la regulación del procedimiento de ejecución hipotecaria, establece la puesta a disposición del bien inmueble, en sede judicial, a favor del adquiriente o rematante y va dirigido frente a la parte que ostenta la legitimación pasiva y se refiere a aquellos ocupantes del inmueble. Aclara también el Alto Tribunal:

“Lo dispuesto en el art. 675.2 II LEC se circunscribe a los ocupantes del inmueble, que no tengan la condición de deudores hipotecarios, ya sean arrendatarios u ocupantes de hecho. Así resulta, también, de la remisión que efectúa dicho precepto al art. 661 LEC. No es, por consiguiente, aplicable, al presente caso, el plazo al que se refiere el art. 675, cuando norma que, una vez transcurrido un año sin haber instado el desalojo, la parte adquirente hará valer sus derechos en el juicio que corresponda, toda vez que nadie discute que el demandado es deudor hipotecario, que ha perdido su título dominical en virtud de la venta forzosa llevada a efecto precisamente en el procedimiento de ejecución hipotecaria, y no arrendatario o tercero ocupante de hecho.”

La clave de la situación de hecho será si el propietario demandante “no es parte, ni tuvo intervención alguna en el propio juicio de ejecución hipotecaria, cuyo título dominical se gestó fuera de tal cauce procedimental.”