En materia de desahucios por falta de pago y reclamación de rentas o cantidades debidas, es conocida la formulación jurídica de la “enervación”. Es un caso u oportunidad especial que permite al arrendatario saldar la deuda reclamada en la demanda, en el plazo de 10 días, desde que es notificado.

Está regulada en el art. 22.4 LEC:

Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquel en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.

El mismo precepto, en su segundo párrafo indica en qué casos no es aplicable la enervación, cuando:

1º. El arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior.

2º. El arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, 30 días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

Con respecto al segundo de los casos, la sentencia 194/2021, de 12 de abril, del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, ha puntualizado los requisitos legales y cómo ha de cumplimentarse el requerimiento de pago, con expresión de una consolidada jurisprudencia. Concretamente hizo expresa referencia en:

«1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.

3. Ha de referirse a rentas impagadas.

4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.

5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario.

1. Que el contrato va a ser resuelto.

2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago».

Al hilo del requisito de que el requerimiento ha de ser fehaciente, entramos en un debate sobre qué efectos jurídicos tienen los intentos de notificación. Pueden tener diferentes tipos de resultados, como, por ejemplo, entregado, rehusado, no entregado y dejado aviso, dirección incorrecta, desconocido…

En la práctica profesional, no es la primera vez que el destinatario hace lo posible por extraviar la notificación para que se tenga por no notificado y a priori, no surta efectos. En relación con el resultado “No entregado y dejado aviso” ha recordado recientemente también el Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, en su sentencia nº 493/2022 de fecha 22 de junio de 2022, que, “los actos de comunicación producen efectos cuando su frustración se debe, únicamente, a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y, en este caso, no consta que la parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad e interés.

Como ha dicho el Tribunal Constitucional, no se produce indefensión cuando la omisión o frustración de los actos de comunicación procesal tienen su causa en la falta de diligencia del afectado en la defensa de sus derechos e intereses, bien porque se ha colocado al margen del proceso mediante una actitud pasiva, bien cuando resulte probado que poseía un conocimiento extraprocesal de la existencia del litigio en el que no fue personalmente emplazado ( sentencias del Tribunal Constitucional núm. 149/2002, de 15 de julio, 6/2003, de20 de enero, 55/2003, de 24 de marzo, 90/2003, de 19 de mayo, 191/2003, de 27 de octubre, 43/2006, de 13febrero, 161/2006, de 22 de mayo, y 93/2009, de 20 de abril).

La naturaleza recepticia, que corresponde a toda notificación o requerimiento, legalmente practicado, exige la colaboración del destinatario, en el sentido de que admita y no obstaculice intencionada o negligentemente su recepción, de manera tal que la frustración de su práctica no responda a causas que le sean directamente imputables y no al requirente. No es posible que la eficacia de un acto jurídico penda de la voluntad del requerido.

En la sentencia del Pleno de esta Sala 552/2010, de 17 de septiembre, con cita de otras muchas resoluciones, se conjugó, tratándose del contrato de opción de compra, el criterio de la recepción con el principio de auto-responsabilidad, o de razonable posibilidad de conocimiento de la aceptación por el requerido, y, en el mismo sentido, la sentencia 738/2016, de 21 de diciembre. El Código Civil proclama, en el art. 1119 del Código Civil, que «se tendrá por cumplida la condición cuando el obligado impidiese voluntariamente su cumplimiento».

Se cuestiona que se diera valor al requerimiento de pago, puesto que el arrendatario tenía treinta días para acceder a su contenido y retirarlo de los servicios de correo según resulta de los propios impresos de dicha compañía. No podemos aceptar el argumento. El recurrente tuvo el requerimiento a su disposición durante dicho plazo que le permitía pagar las rentas dentro del término del art. 22 de la LEC, sin haberlo recogido. La demanda se interpuso transcurrido dicho plazo, concretamente el 17 de diciembre de 2018, como señala la sentencia recurrida, en su fundamento jurídico segundo.

En definitiva, practicado el requerimiento fehaciente del art. 22 de la LEC, su no recepción, por causa imputable al arrendatario, no impide que desencadene su eficacia, y sin que exija una reiteración de su práctica para desencadenar eficacia jurídica, cuando la sentencia recurrida da por acreditado que quedó a su disposición mediante el correspondiente aviso. Cuestión distinta es que se demostrase que el arrendatario no pudo acceder a su contenido, lo que no es el caso.”