Desde la crisis inmobiliaria del año 2008, la famosa explosión de la “burbuja inmobiliaria”, burbuja, que empezó a manifestarse por el incremento excesivo de los precios de las viviendas por encima del índice del precio del consumo (IPC), como consecuencia de la especulación, y del aumento de los sueldos, que produjo la firma de miles de préstamos de garantía hipotecaria, nació un negocio muy atractivo para numerosas y nuevas empresas cuya actividad societaria principal era la de la explotación y comercialización de activos inmobiliarios, provenientes de préstamos hipotecarios “fallidos”.
Muchos de aquellos activos “fallidos” de los que sus acreedores hipotecarios eran entidades bancarias, estaban sujetos a contratos de arrendamiento de vivienda que fueron celebrados por el arrendador, deudor hipotecario, y los arrendatarios. El régimen de extinción de los contratos de arrendamiento de vivienda, desde la crisis de 2008, que produjo una recesión durante 5 años aproximadamente, tuvo una evolución legislativa en lo que respectaba a la vigencia de los contratos de arrendamientos de vivienda a raíz de la enajenación forzosa de los bienes inmuebles derivadas de las ejecuciones hipotecarias. Los preceptos referentes a su extinción son el 13 y 14 de la LAU, el primero de ellos respecto a la resolución del derecho del arrendador y el segundo respecto a la enajenación de la vivienda arrendada.
Una de las primeras modificaciones, con el objetivo de flexibilizar el mercado del alquiler, la trajo la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. Los art. 13 y 14 de la LAU, en su modificación publicada el 05 de junio de 2013, quedarían como sigue:
Art. 13. Resolución del derecho del arrendador:
“1. Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.
Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.
Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9.
2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley.”
Art. 14. Enajenación de la vivienda arrendada:
- El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.
- Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.
Es decir, los contratos de arrendamiento de vivienda quedarían extinguidos con independencia de que hubieran transcurrido los plazos mínimos pactados en los contratos con los arrendadores deudores hipotecarios, a no ser que dichos contratos estuvieran inscritos en el Registro de la Propiedad, lo cual, esto último, no era ni es muy habitual.
Posteriormente, tras la aprobación del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, se volvía a modificar dicha situación jurídica, a la misma que había con anterioridad a la reforma de 2013, quedando la redacción de los preceptos, y que así continua en la actualidad, como siguen:
Art. 13. Resolución del derecho del arrendador.
- Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.
En contratos de duración pactada superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, o los primeros siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada.
- Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley.
- Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el artículo 9.1, salvo que el referido propietario sea persona jurídica, en cuyo caso durarán siete años.
Art. 14. Enajenación de la vivienda arrendada
“El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Si la duración pactada fuera superior a cinco años, o superior a siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años en caso de persona jurídica, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir.
Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica.”
Este marco legislativo aplicable lo será respecto a aquellos contratos de arrendamiento de vivienda que fueron celebrados entre el 06 de junio de 2013 y el 06 de marzo de 2019. El Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, analizó esta cuestión, en su sentencia nº 577/2020, de 4 de noviembre (recurso n.º 5706/2019). En su fundamento jurídico cuarto señaló que:
“Bajo los condicionantes temporales expuestos, el recurso queda circunscrito a resolver una cuestión de naturaleza jurídica, cual es si adjudicada al SAREB la propiedad de la vivienda arrendada en un procedimiento de ejecución hipotecaria es posible considerar vigente un vínculo contractual arrendaticio entre la entidad actora y los demandados, de manera tal que justificase una pretensión pecuniaria de reclamación de las rentas de un subsistente contrato de alquiler de vivienda; o si, por el contrario, se encuentran los demandados, tras la adjudicación de la vivienda a la entidad actora y extinguido el arrendamiento concertado con el anterior propietario, en situación de precario, poseyendo la vivienda litigiosa por mera condescendencia de su nuevo titular, al quedar extinguido ipso iure el contrato de arrendamiento que constituía el título justificante de la ocupación de la cosa arrendada por los demandados y del que nacía, como justa contraprestación, el derecho a la percepción del precio del alquiler.
Pues bien, a la hora de tomar partido sobre tal cuestión controvertida, el tribunal adopta esta segunda posición, toda vez que, tras la reforma del art. 13 de la LAU, por la ley 4/2013, se establece expresamente que el contrato de arrendamiento quedará extinguido (art. 13.1 párrafo I) y el art. 7.2 de la precitada disposición general señala, por su parte, que el contrato deja de surtir efectos con respecto al tercero adquirente, si no está inscrito el arrendamiento en el correspondiente registro de la propiedad, como es el caso que nos ocupa que no tuvo acceso a dicha oficina pública.”
Recientemente el despacho de Corujo & Jiménez Abogados ha obtenido una resolución estimatoria en un caso, que si bien no entra dentro del caso temporal concreto anterior, al haberse celebrado el contrato posteriormente a la última de reforma de los preceptos de los arts. 13 y 14 de la LAU, es de relevancia, ya que la adjudicataria alegaba que sí se había extinguido, y lo que es más grave, el Juzgado nos solicitaba de forma reiterada acreditar la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad.
Nuestros clientes son parte arrendataria de un contrato de arrendamiento de vivienda, que fue celebrado, con el arrendador primitivo, el 07 de agosto de 2020, por el plazo de 1 año, siendo de aplicación las prórrogas establecidas en la LAU vigente a la firma del contrato, esto es, bajo su modificación de 05 de marzo de 2019. Con fecha 21 de septiembre de 2020, al arrendador y deudor hipotecario le fue notificado auto por el que se despachaba la ejecución hipotecaria, al no haber hecho frente a las cuotas del préstamo que tenía suscrito con una entidad bancaria. Tramitado el procedimiento de ejecución hipotecaria en la fase procesal de la subasta y adjudicación, la tercera adjudicataria, persona jurídica cuyo objeto social es la comercialización de bienes inmuebles, solicitó la puesta a disposición de la vivienda solicitando el lanzamiento, el cual se señaló para el 21 de septiembre de 2020, entendiendo que el contrato de arrendamiento quedó extinguido con la adjudicación del activo inmobiliario. Pues bien, tras más de un año peleando en los tribunales, ha sido confirmado, por medio de auto, dentro del incidente ocupacional, el derecho de nuestros clientes a permanecer en la vivienda, por ostentar título legítimo que justifica su situación ocupacional, ya que, conforme a lo anteriormente indicado, siendo el contrato de arrendamiento de fecha posterior a la reforma del 06 de marzo de 2019, tienen derecho a la continuación del contrato hasta la finalización de las prórrogas, sin necesidad de que tengan inscrito el negocio jurídico en el Registro de la Propiedad, debiendo respetar el nuevo arrendador, todas y cada una de las condiciones contractuales.