El art. 250.1º.2 de la Ley de enjuiciamiento Civil (en adelante, LEC), establece la acción declarativa que pretende la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca, y que se decidirá en juicio verbal.
La jurisprudencia entiende por precario la ocupación de una cosa ajena sin título o en virtud de un título nulo o que haya perdido su validez. Es decir, sin que a cambio medie contraprestación alguna, ni más fundamento que la mera tolerancia o liberalidad del dueño, de cuya exclusiva voluntad dependerá el poner fin a dicha situación, para lo que es preciso, a falta de entrega voluntaria, interponer demanda acreditando el título que sustenta su pretensión. Corresponde al ocupante demostrar que la posesión del inmueble se sustenta en justo título que ampare su permanencia en el uso y disfrute del inmueble. Por ello, a todos los efectos civiles se puede entender el precario como una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y, por tanto, la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido, se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia respecto a un poseedor de peor derecho.
La sentencia de la Sala Primera del Tribunal supremo de 28 de febrero de 2017 acorde con lo considerado por la mayoría de las Audiencias Provinciales respecto a la paulatina ampliación del concepto de precario hasta comprender en él, considera tales no solamente los supuestos en que se detenta una cosa por la tolerancia, condescendencia o concesión graciosa de su dueño, sino también todos aquellos en los que el demandado tiene la posesión de mero hecho de una cosa, sin pagar merced y sin ningún título para ello. De modo que, la simple oposición del propietario o el poseedor legítimo pone fin a la tolerancia y obliga al que posee a devolver la cosa a su dueño o a demostrar la validez de su título.
Como se declara en la sentencia 691/2020, de 21 de diciembre, la institución del precario “no se refiere exclusivamente a la graciosa concesión al detentador y a su ruego del uso de una cosa mientras lo permite el dueño concedente (…), sino que se extiende a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello o cuando sea ineficaz el invocado para enervar el cualificado que ostente el actor.” Incluye también el disfrute de la posesión de un inmueble por quien no paga contraprestación alguna por ello y carece de título, o el que alega es ineficaz (…) para enervar el cualificado que ostente el actor.
Esta anterior jurisprudencia citada, ha sido confirmada por la sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, nº 502.2021 de 07 de julio de 2021.
El Tribunal Supremo recuerda, que los presupuestos de este tipo de proceso son:
(i) El título que ostenta el demandante,
(ii) la identificación del bien poseído en precario y
(iii) la insuficiencia o carencia de título del demandado.
Teniendo claro el significado y fundamento de la acción de precario, demos un paso más; las partes legitimadas. En atención a las líneas anteriores, por un lado, queda claro quién es parte legítima pasiva, aquel sujeto ocupante del bien inmueble. Y, por otro lado, en relación a la parte legítima activa, ¿Puede una comunidad de bienes estar legitimada para iniciar este tipo de acción?
El art. 392 y ss. del Código Civil (en adelante, CC) regulan la figura jurídica de comunidad de bienes. Su primer art. la define cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece proindiviso a varias personas. Esta figura se manifiesta, por ejemplo, cuando varias personas tienen la copropiedad de un bien inmueble (habitualmente ocurre tras el fallecimiento del propietario o copropietario y los herederos adquieren por herencia), en los coeficientes que les correspondan.
Por ejemplo, la propiedad de una vivienda está repartida entre dos personas, al 50 % cada una de ellas, en proindiviso, siendo ambas copropietarias. Si una de las dos partes fallece y testa la vivienda como bien hereditario a favor de sus herederos, los mismos se convertirían en copropietarios de ese 50%, distribuyéndoselo en partes iguales.
¿Qué particularidades tiene sustentar la acción de desahucio por precario?
La reciente sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, nº 198/2023, de 09 de febrero de 2023, analiza un supuesto en el que una comunidad de bienes inicia una acción de desahucio por precario, frente a ocupantes del bien inmueble, a los que les fue permitido su uso gratuito por la copropietaria del otro 50%.
Lo más corriente es que los ocupantes intenten demostrar su situación y legitimación ocupacional con títulos a priori habilitantes, pero que hay analizar bien cada caso en concreto. En este caso, y siendo muy recurrente por norma general, se aporta un contrato de comodato, que en la mayoría de las ocasiones se alude como un contrato verbal. Es buena referencia para aprovechar también y repasar los efectos que tienen el título de comodato dentro de la acción de precario, ya que debe de cumplir una serie de requisitos.
Tal y como establecen las sentencias del Tribunal Supremo de 2 de octubre y 13 de noviembre de 2008, para determinar si se está ante un comodato u otra figura, habrá que determinar si se ha pactado un plazo de duración, en cuyo caso se estaría ante un comodato o, si no se ha delimitado temporalmente, se estará ante un precario. Y así lo confirma también su sentencia de 25 de febrero de 2010 cuando declara que «….no obstante la presencia de un título habilitante de la ocupación gratuita, como es el comodato, e, incluso, con la existencia del uso autorizado para un fin concreto, esta Sala, con base en el carácter temporal y la duración limitada del mentado contrato, como sus características esenciales, declara que cuando dicha situación se alarga temporalmente
o queda al arbitrio de la voluntad unilateral del ocupante, la posición se convierte en precario….». Incluso aunque hubiera una limitación temporal, si ese límite hubiera finalizado, habría sido rebasado y se hubiera iniciado una acción de precario, sería correcta y no cabría título alguno.
Los coherederos del 50%, tenían la voluntad de vender la vivienda, en beneficio de la comunidad, por medio de la división de la cosa común, lo cual apreciaban que el hecho de que la vivienda se encontrara ocupada suponía una clara carga, que afectaría directamente al rendimiento económico que de la venta se podría obtener.
El art. 394 CC señala que Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.
El art. 398 CC indica que Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes. No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad. Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador. Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior.
Estando ante un procedimiento de precario, es importante tener en cuenta, ante quién va dirigida la acción. La parte demandada no es la copropietaria del restante del 50% y no cabe amparar su derecho de uso exclusivo en la cesión gratuita de uso efectuada por una copropietaria que sí lo es de la mitad indivisa del pleno dominio.
Como señala la reciente sentencia, el uso de la parte demandada se basa en la sola voluntad de una copropietaria que carece del poder de disposición en exclusiva del derecho de uso sobre la vivienda, pues es titular de una mitad indivisa y, por tanto, no ostenta la mayoría (con independencia de que, aunque la tuviera, en caso de grave perjuicio a los interesados en la cosa común siempre cabría acudir al juez, conforme al art. 398.III CC).
La parte demandante, los coherederos del 50%, en beneficio de la comunidad, ante la inexistencia de una mayoría y el bloqueo de las posiciones, no tienen otra opción que acudir a los Tribunales en virtud del art. 398.III CC.
Conclusiones:
- La situación de precario es la ocupación de una cosa ajena sin título, o en virtud de un título nulo o que haya perdido su validez, es decir, sin que a cambio medie contraprestación alguna.
- La parte demandante tiene legitimación activa para el ejercicio de la acción de desahucio frente a la demandada, cuya posesión trae causa de la cesión gratuita del uso por parte de una copropietaria, sin beneficio alguno para los demás interesados en la cosa común.
- El titular de una mitad indivisa, que no ostenta la mayoría, no tiene el poder de disponer en exclusiva el derecho de uso, en contra de la voluntad del resto de propietarios que interesan la división de cosa común en beneficio de la comunidad, para liquidar el bien inmueble y repartirse el precio de venta en sus porcentajes correspondientes, siendo un perjuicio directo que esté ocupada.
- En los casos que se aporte o se alegue por los ocupantes demandantes un contrato de comodato, habrá que determinar si se ha pactado un plazo de duración, en cuyo caso se estaría ante un comodato, o, si no se ha delimitado temporalmente, se estará ante un precario. Incluso aunque hubiera una limitación temporal, si ese límite hubiera finalizado, habría sido rebasado, y se hubiera iniciado una acción de precario, sería correcta y no cabría título alguno.