Traducida en su literalidad como “estando así las cosas”, esta formulación, que carece de regulación legal en nuestro Derecho Civil Común actual, tiene un origen doctrinal que ha sido aceptado por la jurisprudencia como medio para restaurar el equilibrio de las prestaciones dentro del marco contractual, cuando por circunstancias sobrevenidas que fueran totalmente imprevisibles para los contratantes en el momento de la celebración del contrato, son de tal magnitud que ponen en riesgo la finalidad del contrato.
Esta figura jurídica tuvo mucha relevancia y protagonismo como consecuencia de la pandemia de la Covid-19 y la declaración del estado de alarma, donde durante el tiempo que se “pararon los motores”, muchos comerciantes, los cuales en su mayoría tenían en vigor contratos de arrendamiento de locales en los que desarrollaban su actividad comercial, vieron disminuidos sus ingresos de forma drástica, debiendo continuar con sus obligaciones de pago, entre otros conceptos, el de las rentas. Así, fueron publicados en el Boletín Oficial del Estado (BOE), el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo y, posteriormente, como continuación y mejora, el Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria.
Lo más razonable, dadas las circunstancias, habría sido que las partes llegaran a acuerdos amistosos de forma voluntaria. Pues bien, la realidad es que muchos propietarios, aprovecharon esta situación para iniciar procedimientos de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas y/o cantidades debidas análogas, antes de que los arrendatarios pudieran iniciar un procedimiento de juicio ordinario aplicando la cláusula Rebus Sic Stantibus solicitando la suspensión y posterior reducción del pago de la renta (y de forma subsidiaria para el supuesto de que no se acordara la reducción de la renta, se solicitara se acordara la aplicación de la moratoria, conforme al artículo 1 del RDL 15/2020 citado anteriormente) de acuerdo con la alteración extraordinaria e imprevisible de las circunstancias en las que se basó la relación contractual, a consecuencia de la crisis generada por la Covid-19 y la consiguiente declaración del estado de alarma, que debería amparar la modificación del contrato, sobre todo, en cuanto al plazo de vencimiento de las rentas devengadas en los meses afectados o, en último término, su resolución.
Notificadas las demandas de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas y/o cantidades debidas análogas, las partes demandadas, sin tener mayores opciones, en el mismo procedimiento, reconvenían, es decir, demandaban a su vez a los arrendadores solicitando la aplicación de la cláusula Rebus Sic Stantibus.
La reconvención en los procedimientos de juicio verbal está regulada, en el art. 438.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante L.E.C) y, como es habitual, se remite a su regulación del art. 406 LEC del juicio ordinario. Concretamente se refiere a que:
En ningún caso se admitirá reconvención en los juicios verbales que, según la ley, deban finalizar por sentencia sin efectos de cosa juzgada.
En los demás juicios verbales se admitirá la reconvención siempre que no determine la improcedencia del juicio verbal y exista conexión entre las pretensiones de la reconvención y las que sean objeto de la demanda principal. Admitida la reconvención se regirá por las normas previstas en el juicio ordinario, salvo el plazo para su contestación que será de diez días.
Antes de hacernos las siguientes preguntas conviene recordar que, el art. 250.1.1º LEC, recoge dos acciones individuales, por un lado la de desahucio (con fundamento en el impago de la renta y/o cantidades debidas análogas) y, por otro lado, de reclamación de rentas y/o cantidades debidas análogas, estando prevista a efectos procesales dicha acumulación, en el art. 437.4.3º LEC. Cuando ejercitamos únicamente la de desahucio, estamos ante un procedimiento sumario de cognición limitada donde no se admite la reconvención y cuya sentencia no produce efectos de cosa juzgada; y cuando ejercitamos la de desahucio junto con la de reclamación, estamos ante un procedimiento plenario donde se admite reconvención siempre que no determine la improcedencia del juicio verbal y exista conexión entre sus pretensiones y las que sean objeto de la demanda principal y cuya sentencia produce efectos de cosa juzgada.
¿Pueden los arrendatarios aplicar la cláusula Rebus Sic Stantibus en el procedimiento de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas y/o cantidades análogas? ¿Pueden los arrendatarios iniciar un procedimiento ordinario paralelo para ejercer su derecho y a su vez solicitar la suspensión del procedimiento por prejudicialidad civil?
El inicio de la pandemia produjo una diversa interpretación de los Juzgados y Tribunales en aplicación del precepto anterior en cada casa concreto. Varios años después, el Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, en su reciente sentencia nº 966/2023 de 16 de junio de 2023 nº recurso 4663/2022, ha marcado una hoja de ruta interpretativa en estas situaciones:
La sala es consciente del contenido de los arts. 438.2, 249.1.6º y 250.1.1º, pero no lo considera óbice para asumir que en el juicio verbal en el que a la acción de desahucio por falta de pago se acumula la de reclamación de rentas o cantidades debidas se puede introducir la cláusula Rebus Sic Stantibus formulando demanda reconvencional.
Es cierto que para que se admita la reconvención es necesario que esta no determine la improcedencia del juicio verbal y que exista conexión entre sus pretensiones y las que sean objeto de la demanda principal. Pero también lo es que, en casos como el presente, lo pretendido en la reconvención guarda una íntima relación con lo pretendido en la demanda. E, igualmente, que la conexión constituye, en estos casos, el criterio principal para que la reconvención se admita con una doble y fundamental finalidad: por un lado, permitir al demandado una defensa completa; y, por otro lado, concentrar en el juicio verbal de desahucio toda la discusión, evitando la pluralidad de procesos, economizando gastos y esfuerzos y agilizando lo más posible la resolución definitiva y sin dejar cabos sueltos de la controversia existente entre las partes.
La solución anterior está en sintonía con el criterio que ha guiado al legislador en sus sucesivas reformas, en las que ha ido ensanchando el alcance del juicio verbal a costa del juicio ordinario, cuyo ámbito, en materia de arrendamientos urbanos de bienes inmuebles, se ha ido achicando. Primero, al añadirse, junto a la original salvedad de las demandas de desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia, otra salvedad más, la de las demandas por reclamación de rentas o cantidades debidas por el arrendatario, con independencia de su cuantía (Ley 19/2009, de 23 de noviembre). Y después, al volver a ampliarse las salvedades, esta vez en relación con cualquier asunto en que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, en cuyo caso el proceso a seguir será el que corresponda conforme a las reglas generales (RDLey 7/2019, de 1 de marzo).
La solución contraria, la de no admitir la reconvención, chocaría con la modificación introducida por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal en el art. 440.3 LEC con la finalidad de optimizarlos procedimientos y de suprimir trámites procesales innecesarios o sustituirlos por otros más breves, puesto que no le dejaría al demandado más salida que el planteamiento de la cláusula Rebus Sic Stantibus en un juicio declarativo ordinario, lo que no solo contravendría los propósitos de agilización y eficiencia perseguidos por el legislador por antieconómico y retardatario, sino que, al dividir en dos procesos la controversia que se podría resolver en uno solo, resultaría disfuncional y perturbador. Además de restringir de forma desproporcionada las posibilidades defensivas del demandado tal y como resultan configuradas por el propio precepto, que no establece limitaciones a las razones que puede alegar por entender que no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada, lo que, al no ser deducible la cláusula Rebus Sic Stantibus como una mera excepción, ya no podría hacer si no se admite la reconvención.
¿Debería estar regulada en el Código Civil?
La realidad social del tiempo y necesidad de la adaptación de la normativa a antecedentes históricos y a su contexto actual es fundamental para la seguridad jurídica. Ya en 2009, la Comisión General de Codificación, Sección de Derecho Civil, presentó una propuesta para la modernización del Derecho de obligaciones y contratos (regulado en libro IV del CC). Recientemente, el pasado mes de julio de 2023, la Sección Primera de Derecho Civil de la Comisión General de Codificación (CGC) presentó al Ministerio de Justicia una nueva propuesta de modernización del Código Civil, en materia de obligaciones y contratos, para situar nuestra legislación en consonancia con la normativa más moderna de los países de nuestro entorno y el contenido de otros textos internacionales.
Esta última propuesta, recoge en su art. 1238 la alteración sobrevenida de las circunstancias del contrato, que como hemos visto, jurisprudencialmente se denomina cláusula Rebus Sic Stantibus. Aunque el importante sector del ordenamiento jurídico – privado ha permitido la solución de conflictos con la aplicación jurisprudencial y doctrinal, es conveniente reformar los preceptos del Derecho general de obligaciones y contratos.