La ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU), regula en su Título II, Capítulo II la duración de los contratos. Se establece como regla general, con base en el art. 1255 del Código Civil (en adelante, CC), que la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Cuando el contrato es de duración inferior a 5 años si el arrendador es persona física, o inferior de 7 años si el arrendador es persona jurídica, la LAU establece dos tipos de prórrogas, la obligatoria del art. 9 y la voluntaria del art. 10.
Una vez finalizado el contrato, sin que las partes hayan comunicado su voluntad de no renovarlo en los plazos previstos, nos redirigimos directamente a la supletoriedad de la norma general de arrendamientos de fincas rústicas y urbanas, concretamente al art.1566 CC, que regula la figura de la tácita reconducción. ¿Qué efectos jurídicos tiene? ¿Es indefinida?
El Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, en su sentencia nº 184/2021 de 31 de marzo, recuerda la naturaleza de la tácita reconducción de los contratos de arrendamientos una vez finaliza el plazo del negocio jurídico. Hay que partir de la base que la cesión arrendaticia es por tiempo determinado siendo incompatible con el establecimiento de una duración indefinida, porque de entenderlo ilimitado, sería contrario a su naturaleza, y como señala la sentencia de 21 de mayo de 1958, “representaría la transmisión para siempre del uso que se cede, desmembrándolo del dominio, por lo que la delimitación del plazo es esencial en este negocio jurídico”.
La tácita reconducción da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento sin provocar una prórroga o ampliación, generando un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por un consentimiento tácito de los contratantes, manteniendo los pactos que rigieron el primitivo, salvo el plazo de duración. En el nuevo contrato, se extinguen las garantías, y su plazo, es el establecido de forma supletoria por el CC al hacer el precepto remisión a los arts. 1577 y 1581 CC. Indica el Alto Tribunal que “este recurso a la supletoriedad resulta preciso pues en la tácita reconducción el consentimiento de las partes es un consentimiento presunto derivado, por el lado del arrendatario, de su permanencia en el disfrute de la cosa arrendada durante 15 días y del lado del arrendador, de su aquiescencia a dicha situación, aquiescencia presunta que puede desvirtuarse mediante el correspondiente requerimiento”.
El plazo de duración del nuevo contrato de arrendamiento no ha coincidir con el inicial, teniendo en cuenta el pacto de carácter tácito. Para el arrendamiento de predio urbano, el art.1581 del CC se desprende la duración a que ha de referirse la reconducción, acudiendo a un criterio lógico de fijación de la renta: “se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario”.
¿Pero, se utiliza el plazo en que efectivamente se paga la renta (mensual o anual) o el plazo de fijación global de la renta (por ejemplo, por años al establecerse en el contrato una renta anual, pero el pago de la misma se articula por meses anticipados)?
La sentencia nº 530/2018 de 26 de septiembre resuelve esta cuestión inclinándose, cuando se omite en el contrato la fijación de su duración, por la segunda de las tesis: el plazo de fijación global de la renta. Es decir, y como señala la sentencia “si se ha establecido en el contrato la renta correspondiente a un año; y tal establecimiento de una cantidad global – que comprende la totalidad de lo que ha de satisfacer el arrendatario durante un año – comporta claramente la voluntad de que sea esa la duración del contrato”. No es lógico entender que un mero fraccionamiento mensual de una renta fijada anualmente determine que la duración del contrato es mensual.
Conclusiones
- La tácita reconducción no provoca una prórroga o ampliación, genera un nuevo contrato de arrendamiento perfeccionado por un consentimiento tácito manteniendo los pactos que rigieron el primitivo, salvo el plazo de duración.
- La duración del contrato es temporal y por tiempo determinado.
- Cesa, en todo caso, el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.
- No es un caso de resolución por incumplimiento del arrendatario de las obligaciones resultantes del contrato, que faculte al arrendador que cumple las suyas a exigir el cumplimiento o a promover la resolución del contrato, de acuerdo con lo dispuesto en los arts. 27 LAU y 1124 CC, sino ante la concurrencia de una causa de extinción del contrato por expiración del plazo de su vigencia.