El préstamo con garantía hipotecaria es el contrato en virtud del cual, una parte (el prestamista, entidad bancaria) entrega una cantidad de dinero a otra parte (el prestatario, empresa o particular) a cambio de la devolución del total de la misma especie y calidad junto con un interés ordinario o remuneratorio, con garantía de un bien hipotecado (un bien inmueble o derecho real enajenable), pudiendo el primero ejecutar la garantía y exigir la realización de su valor, en el caso de incumplimiento de obligaciones.

La norma concede varias opciones por las que el prestamista puede tutelar su derecho, por un lado, la clásica y, por otro lado, la menos habitual, donde recientemente la jurisprudencia se ha pronunciado, consolidando doctrina.

Ante el incumplimiento del prestatario de las obligaciones que nacen de la celebración de un contrato de préstamo hipotecario, el prestamista puede optar por diferentes vías. Por un lado, vía la extrajudicial ante notario (método, que ha supuesto un fracaso por el legislador para disminuir la litigiosidad, con poco éxito en España), el procedimiento de ejecución común como título no judicial del art. 517.2.4º LEC, y el procedimiento especial de ejecución hipotecaria regulado en el 681 y ss. LEC, procedimiento por antonomasia; y, por otro lado, otras vías donde el acreedor tiene a su alcance la posibilidad de instar la acción personal exigiendo el cumplimiento o resolución de sus obligaciones junto con la pérdida del beneficio del plazo. Hablamos de la resolución contractual del art. 1124 CC y la del vencimiento anticipado del art. 1129 CC, que se ejercen por medio de una acción declarativa.

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en su sentencia de fecha 02 de febrero de 2021 (nº recurso 1981/2018) se ha pronunciado sobre la aplicabilidad de los presupuestos de la resolución del art. 1124 CC y los del vencimiento anticipado del art. 1129 CC. Señala que, aunque los presupuestos no son idénticos, “su aplicación conduce a consecuencias prácticas semejantes cuando se trata del incumplimiento por el prestatario de sus obligaciones”.

Con carácter previo, la Sala, indica que no existe una inadecuación procedimental al acudir el acreedor hipotecario a estas otras vías. Aclara que “la posibilidad de instar la ejecución de la obligación garantizada con una hipoteca con las especialidades legales (art. 681 y ss. LEC), en la que el título ejecutivo es la propia escritura pública de préstamo hipotecario, en los términos en que se ha inscrito (art. 130 LH), no priva al acreedor de la posibilidad de acudir a un juicio declarativo ordinario para obtener una sentencia de condena como consecuencia de la acción ejercitada tras el incumplimiento contractual, que es por lo que ha optado la demandante.”

2.1 La resolución del art. 1124 CC.

En los contratos con prestaciones u obligaciones recíprocas, existe un remedio legal frente al incumplimiento. Este precepto establece una condición resolutoria, de acuerdo con la cual una parte puede resolver la obligación si la otra parte no cumple lo que le incumbe. El párrafo segundo señala que << el perjudicado podrá escoger entre el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible >>.

La sentencia hace referencia también a la sentencia del pleno del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, 432/2018, de 11 de julio, la cual sentó doctrina con respecto a la posibilidad de resolver los contratos de préstamo, señalando que “quien asume el compromiso de entregar el dinero lo hace porque la otra parte asume el compromiso de pagar intereses, y quien entregó el dinero y cumplió su obligación puede resolver el contrato conforme al art. 1124 CC si la otra parte no cumple su obligación de pagar intereses”. En los contratos de préstamo, el Tribunal Supremo ha delimitado cuándo se considera que se ha incumplido de manera grave o esencial las obligaciones asumidas, esta gravedad que sienta la doctrina se inclina por “la de devolver el capital en ciertas cuotas” o “abonar los intereses remuneratorios pactados”, debiendo tener en cuenta “su carácter prolongado en el tiempo como la falta de reparación de la situación por parte del deudor”.

El Alto Tribunal no se ha complicado a la hora de fijar un “parámetro razonable de lo que puede considerarse como incumplimiento esencial y suficientemente grave para que el acreedor declare el vencimiento anticipado”, teniendo a la vista la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (en adelante, LCCI), donde en su art. 24 fija, por ejemplo, el número mínimo de doce plazos mensuales impagados para poder exigir el vencimiento anticipado. La Sala señala que “resultan ilustrativos y pueden servir como pauta orientativa los criterios fijados por el legislador en el mencionado precepto para permitir al prestamista reclamar el reembolso total adeudado del préstamo.”

2.2 El vencimiento anticipado del art. 1129 CC.

El art. 1129 CC, dentro de la sección 2ª referido a las obligaciones a plazo, reza que el deudor perderá todo su derecho a utilizar el plazo << 1º Cuando, después de contraída la obligación, resulte insolvente, salvo que garantice la deuda >>. El pacto de vencimiento de la hipoteca por la aparición de cargas no mencionadas tiene su apoyo en este precepto, al ser indudable el eventual quebranto de la garantía establecida.

Ya en la sentencia de 11 de julio de 2018, aunque solo se ejercitó la acción resolutoria, se indicaba que, si produce alguna de las circunstancias prevista en el citado artículo, “el prestatario pierde el derecho a utilizar plazo, de modo que el crédito ya será exigible”. Es decir, el acreedor estaría facultado para exigir el cumplimiento íntegro de la obligación.

Volviendo a la sentencia de fecha 02 de febrero de 2021, han sido fijados una serie de requisitos para la aplicabilidad del artículo 1129 CC:

1º) Establecimiento de plazos consecutivos para el pago. De la misma naturaleza del contrato de préstamo con garantía hipotecaria, nacen obligaciones a plazo, estableciéndose plazos consecutivos de pago. En la mayoría de los casos, obligaciones de pago mensuales para ir amortizando a lo largo de los años, término que también es fijado para el cumplimiento, el total del capital prestado, más todos aquellos intereses remuneratorios siendo uno de los beneficios principales que obtienen las entidades bancarias en este tipo de operaciones.

2º) La comunicación extrajudicial previa. Indica el Alto Tribunal que “el vencimiento anticipado no se produce de manera automática, pero basta con una comunicación extrajudicial del acreedor, que podrá después exigir judicialmente el pago del capital pendiente y las cuotas vencidas e impagadas si el deudor no cumple voluntariamente lo solicitado”.

3º) Falta de cumplimiento regular de las obligaciones exigibles. Entendemos que es de aplicación, como parámetro legal, el mismo art. 24 LCCI, siendo válido medidor cuando “se produce un incumplimiento de entidad suficiente para revelar la falta de seguridad del pago del crédito”.

Confirma la sentencia que los supuestos del art. 1129 CC, entre ellos, el primero que nos atañe en este caso, “se fundamentan en el riesgo que suponen parar que el acreedor pueda ver satisfecho su derecho de crédito, riesgo que ya se ha materializado cuando el deudor ha incumplido el pago consecutivo de varias cuotas del préstamo y no procede a reparar la situación”.

Finaliza señalando que “la declaración de vencimiento anticipado efectuada por la entidad acreedora con anterioridad a la presentación de la demanda no excluye su posterior petición en un proceso, pues lo que hace la demandante al solicitar el reembolso total adeudado del préstamo es solicitar la tutela judicial para el reconocimiento de una pretensión a la que tiene derecho y que no fue atendida voluntariamente por los deudores, a los que precisamente ofreció la regularización de su situación para evitar el vencimiento anticipado.”

I. La ejecución hipotecaria no es la única vía legal permitida para solicitar una tutela judicial efectiva, existiendo otras opciones declarativas a elegir por la demandante.

II. El prestamista sí puede resolver el contrato de préstamo por la vía del art. 1124 CC en caso de incumplimiento grave y esencial del prestatario.

III. El acreedor hipotecario, en virtud del art. 1129 CC, está facultado para solicitar el vencimiento anticipado con fundamento en las causas previstas en el precepto, cuando se produce, un establecimiento de plazos consecutivos para el pago, una comunicación extrajudicial previa y un incumplimiento en el pago de las cuotas vencidas de entidad suficiente como para revelar la falta de seguridad del pago del crédito.

IV. Aunque el art. 24 LCCI no es aplicable por razones temporales, es válido referente para fijar un parámetro razonable de lo que puede considerarse como un incumplimiento esencial y suficientemente grave.