El Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, en su sentencia nº 272/2026, de 20 de febrero, analiza una cuestión muy interesante que combina tanto aspectos de Derecho de Familia como Derecho a la Propiedad y Desahucio por precario: la ocupación de una vivienda ganancial por una hija mayor de edad autorizada únicamente por uno de los excónyuges.
Podría parecer que nos encontramos ante un conflicto relativo al uso de una vivienda que pertenece a una comunidad postganancial, pero el propio Tribunal Supremo, lo deja muy claro, no podemos perder de vista que la acción ejercitada por el padre era una demanda de desahucio por precario. La principal cuestión, es si la hija disponía de un título válido que justificara su permanencia en la vivienda o si por el contrario se encontraba ocupándola en situación de precario.
Para entrar en el contexto de los hechos, D. Norberto y Dª. Adela contrajeron matrimonio en régimen de gananciales y adquirieron durante el mismo una vivienda en Santa Coloma de Gramenet que constituyó el domicilio familiar. Tras su ruptura en 2018, el esposo permaneció residiendo en dicha vivienda, mientras que la esposa pasó a ocupar otro inmueble también ganancial.
Fue más tarde, cuando la hija mayor del matrimonio, que residía en Sevilla, regresó de manera temporal a la vivienda tras finalizar una relación sentimental. Aunque inicialmente el padre consintió su estancia, la convivencia fue deteriorándose progresivamente hasta que éste le comunicó que dejará la vivienda, negándose la hija.
Ante esta situación, el padre interpuso una demanda de desahucio por precario solicitando la recuperación de la posesión del inmueble.
Cuando una persona ocupa una vivienda sin título válido y se plantea la recuperación de la posesión, es importante analizar si procede una acción de desahucio por precario u otra vía civil. En estos casos, contar con abogados expertos en ocupación en Madrid permite valorar la legitimación, la situación posesoria y la estrategia procesal más adecuada.
Antes de analizar la respuesta del Tribunal Supremo, conviene recordar qué debe entenderse por precario. Recordemos que la jurisprudencia lo define como:
“…una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho”.
Esta definición ha sido reiterada, entre otras, por las SSTS 110/2013, de 28 de febrero; 557/2013, de 19 de septiembre; 545/2014, de 1 de octubre; 691/2020, de 21 de diciembre; y 1053/2025, de 21 de julio. Es decir, es un procedimiento que permite recuperar una vivienda o inmueble cuando una persona lo ocupa sin pagar renta y sin un título válido que justique su posesión.
Además, el Tribunal Supremo descarta desde el inicio la excepción de inadecuación de procedimiento alegada por la demandada y recuerda que el artículo 250.1. 2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil constituye el cauce adecuado para ejercitar la acción de desahucio en todos los supuestos de precario, incluso cuando inicialmente existió consentimiento para ocupar el inmueble y posteriormente dicha tolerancia desaparece. Es por ello, que la principal cuestión del litigio no era determinar cómo había comenzado dicha ocupación, sino si en el momento de interponerse la demanda seguía existiendo un título válido que justificara la posesión.
La hija sostenía que no ocupaba la vivienda en situación de precario porque su madre, que era cotitular del inmueble, le había autorizado verbalmente a residir en ella durante 10 años de manera gratuita. Para resolver esto, el Tribunal Supremo tenía que determinar cuál era el régimen jurídico aplicable a la vivienda.
La sentencia recuerda una doctrina según la cual, una vez disuelta la sociedad de gananciales, pero todavía no liquidada, las relaciones entre los cotitulares pasan a regirse por reglas similares a las de la comunidad hereditaria.
Así lo había señalado la STS 11 mayo de 2000 al afirmar que:
“…disuelta la sociedad de gananciales, la naturaleza de las relaciones existentes entre los titulares es la de una comunidad que equivale al régimen de la comunidad hereditaria.”
También, recordamos en la sentencia 700/2015, de 9 diciembre: “…que, a efectos del goce y disfrute de la cosa común en caso de comunidad de gananciales disuelta, pero aún no liquidada, se aplican las reglas de la comunidad hereditaria. Ello tiene interés en el presente caso, en el que el local litigioso pertenece a la sociedad de gananciales extinguida y no liquidada existente entre el causante y su esposa. Y en tal supuesto, la STS 691/2020, de 21 de diciembre, señala que la doctrina de la sala sobre el desahucio por precario entre los coherederos sería aplicable.”
Resulta importante ya que limita la posibilidad de que uno de los comuneros adopte decisiones unilaterales que puedan perjudicar los derechos del otro.
Además de esa equiparación con la comunidad hereditaria, la Sala realiza un amplio recorrido jurisprudencial sobre la posesión y utilización de bienes comunes. En particular, recuerda la STS 501/2013, de 29 de julio que:
“…aunque se admite la coposesión, y su tutela, ello no autoriza a ningún coheredero a que posea con carácter exclusivo un bien que pertenece pro-indiviso a la comunidad hereditaria.”
Asimismo, cita las SSTS 287/2008, de 8 de mayo, y 142/2008, de 26 de febrero, para recordar que el uso exclusivo de un bien común que excluya a los demás comuneros constituye una extralimitación del derecho de coposesión.
Igualmente, las sentencias 74/2014, de 14 de febrero, y 700/2015, de 9 de diciembre explican que:
“el artículo 394 del Código Civil permite a cada comunero servirse de las cosas comunes, pero siempre y cuando, se haga conforme al destino del bien, no se perjudique el interés de la comunidad, y no se impida a los demás copartícipes utilizarlas según su derecho.”
Otro de los aspectos analizados por la propia sentencia es la legitimación activa del padre para poder ejercitar la acción de desahucio por precario. La Audiencia Provincial había considerado que carecía de legitimación al no existir un acuerdo expreso de la comunidad postganancial. Sin embargo, el Tribunal Supremo corrigió este criterio y señalo que:
"Con arreglo a esta jurisprudencia, cualquiera de los comuneros podrá ejercitar acciones en beneficio de la comunidad, siempre que no se demuestre una actuación en provecho exclusivo del actor, lo que no es el caso porque la acción de desahucio está planteada frente a un tercero ajeno a la comunidad, que no ostenta título alguno, y con dicha demanda no se solicita ni se pretende un provecho exclusivo del demandante, ni un uso excluyente respecto de la otra comunera, sino el desalojo de la vivienda como fundamento del precario y en beneficio de la comunidad a la que pertenece.”
Por ello se concluye que el demandante sí estaba legitimado, ya que no pretendía apropiarse de la vivienda ni mucho menos excluir definitivamente a la otra comunera, sino recuperar la posesión frente a un tercero cuya ocupación alteraba la situación existente.
Sin embargo, uno de los aspectos más llamativos de toda esta resolución la encontramos al analizar la situación de la hija, ya que el Tribunal Supremo constata que la ocupación comenzó gracias al consentimiento del padre, pero una vez rota la convivencia y solicitada la salida de la vivienda, dicha tolerancia desapareció. La sentencia ha sido especialmente clara cuando afirma que:
“…en el supuesto litigioso existe un uso exclusivo, asumido y consentido pacíficamente por ambos durante varios años, lo que determina que nos hallemos ante una situación consolidada y pacíficamente admitida por ambos, que no puede ser alterada unilateralmente a posteriori por el cotitular no poseedor.”
Es por este motivo, que la autorización verbal otorgada por la madre no podía prevalecer frente a la situación posesoria previamente consolidada.
La conclusión del Tribunal Supremo es clara:
“…la demandada poseía la vivienda en precario, por la mera tolerancia del progenitor a la que, por voluntad de ambos cónyuges -luego excónyuges-, se había atribuido la posesión de la vivienda en tanto no se produjese la liquidación de la sociedad de gananciales. Por tanto, al cesar esa tolerancia, desapareció el título que justificaba el goce de la posesión, lo que determina que la acción ejercitada deba prosperar”.
Esta resolución judicial constituye una resolución muy importante porque nos aclara que el propio análisis de una acción de desahucio por precario debe centrarse en la existencia o no de un título válido que justique dicha posesión.
Aunque la sentencia aborda cuestiones relativas a comunidades postgananciales, comunidad hereditaria, legitimación activa y uso de bienes comunes, todas ellas parecen unidas a una misma pregunta: ¿la hija disponía de un título para poder permanecer en la vivienda? Y es aquí, cuando el Tribunal Supremo responde de forma negativa. La autorización verbal concedida de manera unilateral por uno de los excónyuges no basta para excluir el precario cuando existe una situación posesoria consolidada entre ambos cotitulares y cuando quien venía tolerando la ocupación decide poner fin a dicha situación.