La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (en adelante, LPH) tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil (en adelante, CC). El derecho inherente de la copropiedad sobre elementos comunes de edificios que lo conforman pisos o locales está relacionado directamente con la obligación de los propietarios a contribuir, con arreglo a la cuota de participación a los gastos generales para el adecuado sostenimiento de zonas que no sean susceptibles de individualización. La LPH protege a las comunidades de propietarios para garantizar el cobro de las deudas de los comuneros. La morosidad de estos, constituye un problema a la hora de hacer frente a las necesidades para el correcto sostenimiento y los servicios que ofrecen, perjudicando de forma directa a los cumplidores.

El art. 9.e) 2º párrafo regula un privilegio crediticio a favor de las comunidades de propietarios derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables. Como indica el RDGNR en su resolución de 22 de enero de 2013 “el efecto natural de este privilegio, perjuicio de otras posibles vistas para ejercitar la preferencia, es permitir que la comunidad titular del crédito pueda hacer valer su derecho de cobro preferente a través de una tercería de mejor derecho con motivo de la ejecución del derecho de cualquier acreedor no preferente, incluso aunque se trate de un acreedor hipotecario inscrito”. Es en la tercería de dominio donde se ventila la naturaleza y carácter del crédito.

¿Qué condición tienen los créditos a favor de una comunidad de propietarios derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales?

La LPH en su art. 9.e) indica, como preferentes la cuota vencida de la anualidad en curso y de los tres años anteriores, precediendo, para su satisfacción, a los créditos citados en el art. 1923 CC :

3º. Los créditos hipotecarios y los refaccionarios, anotados e inscritos en el Registro de la Propiedad, sobre los bienes hipotecados o que hubiesen sido objeto de la refacción.

4º. Los créditos preventivamente anotados en el Registro de la Propiedad, en virtud de mandamiento judicial, por embargos, secuestros o ejecución de sentencias, sobre los bienes anotados, y sólo en cuanto a créditos posteriores.

5º. Los refaccionarios no anotados ni inscritos, sobre los inmuebles a que la refacción se refiera y sólo respecto a otros créditos distintos de los expresados en los cuatro números anteriores.

El Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, en su sentencia nº 363/2022 de 04 de mayo de 2022, resuelve el motivo con interés casacional, sobre un caso en el que, iniciado un procedimiento el 24 de abril de 2017, donde una comunidad de propietarios interpuso una demanda de tercería de mejor derecho en una ejecución hipotecaria, contra el ejecutado hipotecario, así como contra al acreedor ejecutante en la que se solicitaba que se declarase el mejor derecho de la comunidad de propietarios actora.

La acción ejercitada se funda en el derecho de preferencia, que la ley citada en líneas anteriores otorga a los créditos de gastos comunitarios, respecto a créditos hipotecarios inscritos en el Registro de la Propiedad sobre el bien hipotecado, sin perjuicio, de la preferencia a favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores.

¿Cuál es el momento inicial o dies a quo del período de la anualidad en curso y los tres años anteriores a que se extiende el privilegio? ¿Desde cuándo se puede retrotraer la preferencia? En la fecha en que la comunidad actora reclama judicialmente a través de demanda de tercería de mejor derecho solicitando el reconocimiento judicial de la naturaleza del crédito y de su carácter preferente.

Por ejemplo, si la demanda de tercería de dominio se presenta en mayo de 2022, solo quedarían comprendidas en el período de preferencia las cuotas imputables a la parte vencida en este momento de la anualidad y la de los tres años inmediatamente anterior, es decir, 2019, 2020 y 2021.

Señala el Alto Tribunal que “lo que no cabe es reconocer la preferencia crediticia propia del art. 9.1,e) LPH, que atribuye un derecho de cobro preferente incluso sobre acreedores hipotecarios anteriores al inicio del procedimiento, respecto de créditos comunitarios ajenos al periodo legal de esa preferencia, aunque se haya obtenido una sentencia declarativa de la deuda y de condena al pago, si no se solicitó también en su momento y se obtuvo una declaración judicial de preferencia respecto de tales créditos y se demandó a los acreedores anteriores perjudicados por la postergación en el cobro derivada de la misma. Esos créditos fueron perdiendo su expectativa de reconocimiento del privilegio a medida que transcurría el tiempo e iban quedando fuera del ámbito temporal de la preferencia.”

La interpretación que más se ajusta con el principio de seguridad jurídica y con las reglas generales sobre prioridad y publicidad que rigen en nuestro derecho hipotecario en relación con las normas civiles que reconocen a los créditos hipotecarios una prelación y derecho de preferencia vinculado a su rango registral, es, como indica el Tribunal Supremo que “El privilegio de los créditos del párrafo segundo del art. 9.1, e) LPH no es una hipoteca legal tácita (sólo son hipotecas legales las admitidas expresamente por las leyes con tal carácter – art. 158 LH -). Pero, en la medida en que como créditos singularmente privilegiados atribuyen un derecho de preferencia que permite anteponer su cobro a otros créditos que tienen el carácter de preferentes sobre determinados bienes inmuebles con los que entre en conflicto o concurrencia en una ejecución ( art. 1923, 3º, 4º y 5º CC).”