La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU) establece un sistema de protección del arrendatario mediante la previsión de prórrogas obligatorias que garantizan una estabilidad en el uso y disfrute de la vivienda que ha sido arrendada. Sin embargo, dicha protección no es del todo absoluta. El propio legislador ha establecido determinados supuestos que permiten al arrendador recuperar el inmueble antes de que finalice la duración mínima que se garantiza legalmente.
La actual regulación de la recuperación de la vivienda por necesidad del arrendador se encuentra recogida en el artículo 9.3 LAU, la cual establece que no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, una vez transcurrido el primer año de duración, y siempre y cuando conste expresamente esta posibilidad en el contrato de arrendamiento, el arrendador persona física comunique al arrendatario que necesita la vivienda para destinarla de forma permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
De igual forma, la comunicación deberá realizarse con una antelación mínima de dos meses respecto a la fecha en que la vivienda vaya a necesitarse, siendo fundamental especificar la causa o causas citadas antes.
Es importante tener en cuenta también que para que el caso de que la persona que fuera a ocupar legalmente la vivienda no lo hiciera en el plazo de 3 meses desde el desalojo efectivo de la parte arrendataria, estos últimos podrían elegir en el plazo de 30 días ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda por un nuevo período de hasta cinco años, respetando las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años.
La aplicación de dicho precepto ha generado bastante jurisprudencia, que se centra especialmente en la delimitación del concepto de necesidad y en los requisitos que se exigen para el ejercicio válido de dicha facultad. A través de un gran análisis de dicha jurisprudencia y sobretodo de la más importante, especialmente la STS de 4 de diciembre de 1964, la SAP Pontevedra 518/2023 y la SAP Girona 211/2026, es posible llegar a comprender tanto la evolución como el alcance actual de toda esta figura jurídica.
La regulación actual es consecuencia de las reformas introducidas por la Ley 4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. Como bien señala la doctrina, una de las principales novedades de dicha reforma consistió precisamente en facilitar la recuperación del inmueble por el arrendador, para destinarlo a vivienda permanente en determinados supuestos, dotando de una mayor flexibilidad al régimen arrendaticio.
El propósito principal que perseguía el legislador fue poder lograr un equilibrio entre la estabilidad del arrendatario y la protección de los intereses legítimos del propietario cuando concurrieran circunstancias que justificaran la necesidad de recuperar el inmueble.
Lo realmente importante en este caso, es la determinación del concepto de necesidad.
Aunque el propio artículo 9.3 LAU utiliza dicho término sin ofrecer realmente una definición legal, la jurisprudencia ha definido su contenido durante décadas. En este sentido, resulta relevante la Sentencia 76/1964, Sala Primera del Tribunal Supremo de 4 de diciembre de 1964, la cual es considerada como una de las resoluciones más clásicas dentro de la materia arrendaticia.
El Alto Tribunal afirmó que:
“Por necesidad ha de entenderse, según reiterada jurisprudencia, no lo forzoso, obligado o impuesto por causas ineludibles, sino lo opuesto a lo superfluo y en grado superior a lo conveniente para conseguir un fin lícito y útil”.
Esta definición ha sido utilizada por los tribunales de forma reiterada para así poder diferenciar la verdadera necesidad de la mera conveniencia.
Lo importante de todo esto radica en que no se exige una situación extrema o que pueda ser evitable, pero tampoco permite que el arrendador recupere la vivienda simplemente porque le resulte más cómodo o ventajoso hacerlo. La necesidad debe encontrarse en un punto intermedio, ha de responder tanto a una finalidad legítima, objetiva y razonable, superior a la simple conveniencia personal.
En el supuesto analizado por la STS de 1964, la Congregación Salesiana había adquirido el inmueble con el objetivo de poder destinarlo a actividades sociales, educativas y culturales que estuvieran vinculadas a su labor institucional. La propia sentencia pone de manifiesto que la finca era necesaria para así poder complementar unas instalaciones ya existentes que resultaban insuficientes para el cumplimiento de sus fines sociales.
Es por ello que el Tribunal Supremo concluyó que concurría una necesidad real y jurídicamente relevante que justificaba de forma clara la denegación de la prórroga arrendaticia.
Fue así de esta forma, como la jurisprudencia ha consolidado la idea de que la necesidad debe ser auténtica, seria y acreditable, excluyendo aquellos supuestos en los que la recuperación responde de forma única a intereses económicos o a una simple preferencia personal del arrendador.
Además, la jurisprudencia más reciente ha insistido en que la necesidad alegada no puede presumirse, sino que debe acreditarse de manera suficiente.
La SAP Pontevedra, Sección Primera, 518/2023 de 25 de octubre de 2023, constituye una de las resoluciones más importantes sobre esta cuestión. En ella, la arrendataria se opuso a la recuperación de la vivienda alegando que la supuesta necesidad invocada por la arrendadora no había sido acreditada y que tampoco se había demostrado que necesitara precisamente aquella vivienda ni que careciera de otras alternativas.
La Audiencia Provincial recuerda que la recuperación de la vivienda por necesidad constituye una excepción al régimen general de protección del arrendatario y, por tanto, exige de ese modo una interpretación más rigurosa.
La mera afirmación de que el arrendador necesita la vivienda no resulta totalmente suficiente para así justificar la resolución del contrato. Corresponde a quien ejercita dicha acción acreditar la realidad de las circunstancias alegadas.
Esta misma doctrina sostiene que la falta de demostración de los hechos invocados como la causa de necesidad debe perjudicar a quien pretende la recuperación de la vivienda. Si no existe una prueba suficiente de la necesidad alegada, la acción resolutoria debe ser desestimada al tratarse de una mera conveniencia y no de una auténtica necesidad jurídicamente protegida.
Es decir, la necesidad deber ser real y no buscada de manera intencionada para así poder obtener una resolución del contrato de arrendamiento.
La propia sentencia realiza una exposición clara de los presupuestos necesarios para que el arrendador pueda ejercitar de forma válida la facultad prevista en el artículo 9.3 LAU.
La propia sentencia recuerda que deben concurrir tres requisitos esenciales:
“…el transcurso de un año desde la celebración del contrato, (ii) la comunicación al arrendatario de que el arrendador tiene la necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas; y (iii) la referida comunicación deberá hacerse al menos con dos meses de antelación.”
Es decir, la ausencia de cualquiera de estos requisitos determinará la improcedencia de la recuperación pretendida.
Destacar la sentencia SAP Girona, Sección Segunda, 211/2026 de 25 de febrero de 2026, que analiza las exigencias formales derivadas del artículo 9.3 LAU.
La Audiencia Provincial parte de la consideración de que la recuperación por necesidad constituye una excepción al régimen general de prórroga obligatoria y, por ello, los requisitos legales deben ser interpretados de forma estricta.
La sentencia señala que:
“La comunicación al arrendatario en caso de necesidad ha de cumplir los siguientes requisitos para ser hábil para recuperar la vivienda. - Especificar si el arrendador necesita la vivienda para ocuparla por si o por cuál de las personas enumeradas en el precepto. - Realizarse con al menos dos meses de antelación a la fecha en que necesite la vivienda.”
Además, la propia Audiencia recuerda que no basta con una futura necesidad, sino que es imprescindible especificar si la vivienda va a ser ocupada por el propio arrendador o por alguno de los familiares expresamente contemplados en el precepto legal.
La consecuencia de no haber cumplido estos requisitos fue la desestimación de la acción ejercitada por el propietario, al considerar el tribunal que no había quedado acreditado el cumplimiento de las exigencias previstas en el artículo 9.3 LAU.
La propia ley no exige que exista una necesidad real y que este acreditada, sino que además impone al arrendador la obligación de ocupar la vivienda una vez recuperada.
El propio artículo prevé que si transcurren tres meses desde la extinción del contrato o desde el desalojo efectivo y el arrendador o los familiares para quienes recuperó la vivienda no proceden a ocuparla, el arrendatario podrá optar entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda o ser indemnizado económicamente.
Es decir, la recuperación de la vivienda arrendada por necesidad del arrendador constituye una excepción al régimen general de protección del arrendatario y, por ello, su interpretación debe realizarse de forma restrictiva.
La propia jurisprudencia ha consolidado tres principios fundamentales. En primer lugar, la necesidad debe ser real y no una mera conveniencia. En segundo lugar, corresponde al arrendador acreditar de manera suficiente las circunstancias que justifican la recuperación de la vivienda. Y, por último, resulta imprescindible el cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 9.3 LAU, especialmente en lo relativo a la comunicación previa y a la identificación de la concreta causa de necesidad.
La definición dada por la STS de 4 de diciembre de 1964 continúa siendo válida a día de hoy al afirmar que la necesidad no equivale a lo forzoso o inevitable, pero que sí exige una situación que vaya más allá de lo simplemente conveniente para responder a un fin legítimo y útil.
Es por eso, que la recuperación de la vivienda por necesidad no puede verse como una facultad discrecional del propietario, sino como una excepción legal sometida a rigurosos requisitos cuyo objetivo es compatibilizar los intereses legítimos del arrendador con la protección jurídica del arrendatario.