¿La aplicación de un crédito compensable no tiene cabida en el procedimiento de desahucio por falta de pago de rentas y cantidades debidas?

Por lo pronto, para entender bien la decisión del Tribunal Supremo, hay que estar al caso concreto enjuiciado. Sería peligroso concluir con una idea genérica que englobe más circunstancias de las aplicables:

Demanda de desahucio por falta de pago sin instar la acción conjunta de reclamación de rentas y cantidades debidas, en la que se indica la imposibilidad de enervar la acción. La parte demandada interesa la aplicación de crédito compensable, entendiendo la misma como una forma de pago de la deuda, por entender que reconocida la deuda de la demandante con la demandada mediante sentencia firme y opuesta la compensación en la contestación de la demanda, ésta desencadena los efectos de pago.

El procedimiento de desahucio por falta de pago es un procedimiento sumario regulado en el art. 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante, LEC), teniendo su encuadre en el primer punto del art. 250.1 LEC, materia de ámbito del juicio verbal, y que a su vez se desliga de su propia naturaleza, acudiendo a una técnica más bien monitoria (requerimiento, oposición…). El legislador ha querido que este tipo de controversias se solucionen de forma ágil. Su configuración, únicamente permite a la parte demandada a que desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la cantidad debida, o comparezca formulando oposición alegando las razones por las que no debe, todo o en parte, cantidades o la circunstancia relativa a la procedencia de la enervación, reglas especiales que se aplican en el contenido de la vista ext. 444.1 LEC. 

Lo más habitual es iniciar la acción de desahucio por falta de pago junto con la reclamación de rentas y cantidades debidas ext. art 437.4.3ª LEC, pero no siempre ese así. La parte demandante tiene la opción de accionar únicamente el desahucio sin la obligación de tener que reclamar rentas y cantidades debidas. Ahora bien, dichos conceptos deben de estar impagados para que prospere la acción, pudiendo entrar en juego la enervación “ad cautelam” a la acción de desahucio ext. art. 22.4 LEC, que en este caso en concreto no tendría cabida al haberse llevado a efecto en un pleito anterior.

La figura de la excepción reconvencional de compensación de crédito, cuando la pretensión de la parte actora es la condena al pago de cantidad de dinero, está regulado en el art. 408.1 en relación con el art. 438.3 LEC. La compensación según indica el art. 1156 CC no es una forma de pago, sino de extinción de las obligaciones. 

En el presente caso, la parte demandada había sido condenada, por sentencia firme de 14 de marzo de 2016, dictada por la sección tercera de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, a abonar a la demandada la cantidad de 5.906,40 euros, por ejecución de obras de reparación que correspondían a la parte demandante.

La sentencia señala que:

Pues bien, la sumariedad del presente juicio de desahucio por falta de pago de la renta y sin acumulación del importe de las rentas adeudadas, determina, por las razones expuestas, que en su ámbito no puedan discutirse cuestiones que no sean las relativas al pago de la renta o la procedencia de la enervación de la acción, sin que quepa, con carácter general, ampliar los motivos de oposición a otras causas de extinción de las obligaciones previstas en el art. 1.156 del CC, que distingue, por una parte, entre pago, identificado como prestación debida en los términos pactados en la relación obligatoria, en este caso en el contrato de arrendamiento; y compensación, concebida ésta última como una solutio sin ejecución de la prestación debida.

En definitiva, esta técnica de neutralización de obligaciones en la suma concurrente, sometida a una concreta disciplina legal (arts. 1.195 y siguientes del CC), carece de anclaje adecuado en estos procedimientos sumarios de desahucio por falta de pago de la renta, caracterizados por su cognición judicial limitada, ausencia de complejidad, y carencia de efectos de cosa juzgada, por haberlo querido así el todo poderoso Legislador.

La existencia de otro proceso entre las partes con sentencia firme, que declara un crédito de la arrendataria contra la arrendadora, no altera la forma pactada del pago de la renta, ni podría la propietaria imponer a la inquilina que el pago de la cantidad a la que fue condenada se dedujera del importe de las rentas a medida que se fueran devengando, a modo de un aplazamiento de la condena líquida que le fue impuesta en una resolución judicial. El art. 21.3 LAU reconoce, por el contrario, la exigibilidad inmediata del importe de las reparaciones necesarias ejecutadas por el arrendatario. Tampoco se interesó por la arrendataria dicha aplicación en la ejecución de la sentencia que le reconoció tal crédito mediante embargo del importe del alquiler (arts. 592.2.4.º y 622 LEC).

Considero que el Alto Tribunal se refugia en el caso concreto, siguiendo de forma taxativa y “al pie de la letra” la norma desarrollada por el legislador, apartándose de la tarea de asentar jurisprudencia por interés casacional que mejore la realidad y relación social, sin alejarse de la seguridad jurídica. Puedo entender, que, en este caso concreto, debido a que sólo se instaba la acción de desahucio por falta de pago y no cabía la enervación de la acción, se rechace la compensación del crédito.

Pero, ¿y si nos encontramos en un caso en el que se ejercite también la acción de reclamación de cantidades debidas y hay opción a enervar la acción si no se enervó con anterioridad o no fue enviado requerimiento fehaciente antes de un mes a la presentación de la demanda?

Aunque en el contrato de arrendamiento se hubiera acordado la forma de pago de la renta, que en este caso, se pactó que el pago se efectuaría por meses anticipados dentro de los cinco primeros días de cada mes mediante transferencia a la cuenta designada, lo cierto es que en el momento de la presentación de la demanda, la situación era que existía un montante adeudado y debido, concretamente 10 mensualidades de renta, y hay dudas de que esa cantidad pueda ser compensada por un crédito.

El Tribunal Supremo hace un giño a la posible compensación con alusión a las exigencias de la buena fe, que finalmente desvirtúa cuando estamos en el marco de un juicio de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas:

Por otra parte, la mínima diligencia exigía, para hacer efectiva la compensación, que la parte arrendataria hubiera comunicado a la demandante, y que esta hubiera tenido constancia de ello, que era su intención la aplicación de su crédito contra la actora al pago de la renta, para que la arrendadora tuviera constancia de su voluntad y actuar en consecuencia con sujeción a los cánones del art. 7 del CC, tampoco invocado en el recurso como infringido. Nada de ello es considerado acreditado por la sentencia de la Audiencia. La parte arrendataria pretende, en el marco de un juicio de desahucio por falta de pago de la renta, que opere ahora una compensación no opuesta con antelación que, por todo el conjunto argumental antes expuesto, carece de acomodo legal de la forma interesada.

En estos casos, entiendo que sí se podrían compensar las cantidades que sean debidas por el derecho de crédito que tuviera el demandado frente al demandante, no pudiendo ya, eso sí, enervar la acción de desahucio posteriormente. Si bien, objetivamente el negocio del alquiler es lucrarse con la obtención de una renta y la parte arrendataria falta a su obligación principal de pago, es razonable, a su práctica lógica y social, que pueda compensarse un crédito. Otra cuestión sería que el arrendador no tuviera la voluntad de llegar a un acuerdo con el arrendatario por su interés de recuperar la posesión de la vivienda, accionando la acción, sin más trámites. Esta decisión del Tribunal Supremo, alienta a que fracase el intento de establecer un contacto entre las partes para llegar a un acuerdo, si ni si quiera, dentro del ámbito judicial, pueda interpretarse o adecuarse de forma positiva, dicha compensación.

No debemos de olvidar el art. 1 del Anteproyecto de Ley de Medidas de Eficiencia Procesal del Servicio Público de Justicia que apuesta (será presupuesto necesario para la admisión de la oportuna demanda judicial) por el intento de solucionar los conflictos de forma extrajudicial antes de dar inicio al proceso judicial. Si el futuro de la solución de los conflictos es el establecimiento de la obligación de acudir a algún medio adecuado de solución de controversias para que sea admisible la demanda en el orden jurisdiccional civil, debe también de estar fomentado por los Tribunales, y no hay mejor caso que el expuesto, ya que es, permitidme la expresión, “el día a día”.